Viemäreiden tukkeutuminen ja pahat hajut ovat usein ensimmäinen merkki siitä, että jotain on pahasti pielessä – viemärijärjestelmän toimimattomuus onkin yksi yleisimmistä riidan aiheista asunto- ja kiinteistökaupoissa. Tavanomaisessa kuntotarkastuksessa viemäreitä ei useinkaan kuvata eikä niiden kuntoa muutoin tarkemmin selvitetä, vaan tarkastus jää pintapuoliseksi. Ostajat huomaavat ongelman tyypillisesti vasta muutettuaan kohteeseen: viemärijärjestelmä ei toimikaan asianmukaisesti, ja tarkemmassa selvityksessä paljastuu vikoja tai puutteita.
Tällaisissa tilanteissa on tavallisesti kyse niin sanotusta piilevästä eli salaisesta virheestä: myyjä ei ole kaupantekohetkellä tiennyt järjestelmän puutteista. Arvioitavaksi tulee tällöin, poikkeaako kaupan kohde näiden puutteiden vuoksi merkittävästi siitä, mitä myydyn kaltaiselta talolta on voitu odottaa. Vastuun syntymisen edellytyksenä on yleensä se, että virheen korjauskustannukset eivät ole vähäiset – käytännössä niiden tulee olla ainakin noin 5 – 10 prosenttia kohteen toteutuneesta kauppahinnasta.
Jos kyse on asunto-osakeyhtiöstä, viemärijärjestelmän virheiden korjaaminen kuuluu yhtiön kunnossapitovastuulle: asunto-osakeyhtiö vastaa sekä korjaustöiden toteuttamisesta että niiden kustannuksista, samoin kuin pintojen ennallistamisesta yhtiön perustasoon saakka. Myyjän korvausvastuu voi tällöin syntyä, kun ostajalle jyvitettävä osuus korjauskustannuksista on ainakin noin 5- 10 prosenttia kohteen toteutuneesta kauppahinnasta.
Hinnanalennuksen määrää arvioitaessa otetaan huomioon korjauksen mukanaan tuoma tasonparannus, joka jää kaupan kohteen omistajan hyväksi. Viemärijärjestelmien tekninen käyttöikä on tyypillisesti 40 – 50 vuotta, ja kohtuullinen hinnanalennus voidaan laskea kertomalla korjauskustannukset jäljellä olevan teknisen käyttöiän ja rakenteen teknisen käyttöiän suhteella.
Tilanne on toinen, mikäli myyjä on tiennyt viemärijärjestelmän puutteista mutta jättänyt kertomatta niistä ostajalle: tällöin myyjä on korvausvastuussa myös vähäisistä virheistä, joiden korjauskustannukset ovat vähemmän kuin 5 – 10 prosenttia kohteen kauppahinnasta.
Olemme avustaneet lukuisissa asunto- ja kiinteistökauppariidoissa, joissa on ollut kyse juuri viemärijärjestelmien virheistä. Ota yhteyttä ja pyydä maksutonta alkukartoitusta tilanteeseesi!
Tutustu viimeisimpiin toimeksiantoihimme täältä!
