Sama kaava toistuu Suomessa lähes poikkeuksetta: 1950–70-luvulla rakennettu talo, jossa vainaja asui vuosikymmenien ajan. Alkuperäinen alapohja, alkuperäiset ikkunat, pesuhuone remontoitu kenties kerran, ehkä 90-luvulla. Dokumentteja on vähän, huoltokirjaa ei ole, eikä korjaushistoriakansiota löydy mistään.
Kun ostajan reklamaatio saapuu, osakkaiden reaktio on ymmärrettävä: talo oli yli kuudenkymmenen vuoden ikäinen ja myytiin halvalla, joten mitä ostaja oikein kuvitteli saavansa? Suunta on oikea – se on itse asiassa juuri se argumentti, jonka varaan puolustusta kannattaa osittain rakentaa. Muotoilu vain on väärä, koska laki ei kysy, oliko talo vanha. Laki kysyy jotain täsmällisempää.
Lyhyt vastaus: vertailukohta ei ole virheetön talo, vaan se, mihin ostajan oli perusteltua varautua kohteen ikä, hinta ja saamansa tiedot huomioon ottaen. Virhe on merkittävä vasta, jos korjauskustannukset poikkeavat rahamäärältään merkittävästi tuosta tasosta. Kynnys ei kuitenkaan ole niin korkea kuin moni myyjä toivoisi, ja siksi puolustus kannattaa rakentaa muualle kuin pelkkään talon ikään.
Salaista virhettä koskeva säännös on kirjoitettu vertailuna: kiinteistössä on laatuvirhe, jos se salaisen virheen vuoksi poikkeaa laadultaan merkittävästi siitä, mitä myydyn kaltaiselta kiinteistöltä voidaan kauppahinta ja muut olosuhteet huomioon ottaen perustellusti edellyttää. Kysymys ei siis ole ”onko talossa vaurio” – vaurio on riidassa usein kiistaton. Todellinen kysymys kuuluu: kuinka paljon enemmän korjaaminen maksaa kuin mihin tämän talon ostajan oli perusteltua varautua? Ero on ratkaiseva, koska se siirtää huomion pois itse vauriosta ja kohti vertailutasoa – ja vertailutaso on nimenomaan se kohta, jossa kuolinpesän myymä kohde on tyypillisesti vahvimmillaan.
Korkein oikeus otti kantaa kysymykseen ratkaisussa, jonka tosiseikat muistuttavat läheisesti tavanomaista perikunnan kauppaa. Ostaja oli vuonna 2011 ostanut Kuhmosta kiinteistön, jolla sijaitsi vuonna 1955 rakennettu asuinrakennus, kauppahintaan 68 000 euroa. Kaupan jälkeen rakennuksen alapohjassa ja pesutiloissa havaittiin kosteudesta aiheutuneita vaurioita, jotka oli korjattava ilman aiheetonta viivytystä, ja riidatonta oli, ettei myyjä ollut tiennyt vaurioista.
Korkein oikeus totesi arvioinnista kaksi seikkaa, jotka kannattaa lukea huolella. Ensinnäkin useita kymmeniä vuosia vanhan omakotitalokiinteistön ostajalta voidaan lähtökohtaisesti edellyttää varautumista siihen, että taloa joudutaan korjaamaan rakennusosien normaalin kulumisen vuoksi aikaisemmin kuin esimerkiksi kuntotarkastuksen perusteella on ennakoitu – se, että rakennuksen tiettyjen osien tekninen käyttöikä jää jonkin verran tavanomaista lyhyemmäksi, ei monestikaan vielä täytä salaiselta virheeltä edellytettävää olennaisuusvaatimusta. Toiseksi, mikäli salaisen virheen korjauskustannukset kuitenkin poikkeavat rahamäärältään merkittävästi sellaisista korjauskustannuksista, joihin ostajan on tullut perustellusti varautua kaupan kohteen kunnosta saamiensa tietojen perusteella, virhettä voidaan pitää merkittävänä.
Tässä tapauksessa kauppa lopulta purettiin: hovioikeuden arvioimaa noin 20 000 euron korjauskustannusta pidettiin suurena suhteessa 68 000 euron kauppahintaan, vauriot olivat omiaan altistamaan asukkaat haitallisille terveysvaikutuksille, ja korjauskustannuksiin liittyi huomattavia epävarmuustekijöitä. Lopputulos oli siis myyjän kannalta huono, mutta perustelut tarjoavat silti myyjälle kolme käyttökelpoista työkalua, joita käydään läpi seuraavaksi.
Tämä on ratkaisun hyödyllisin yksityiskohta, ja se jää alalla lähes aina huomaamatta. Korkein oikeus ei käsitellyt vaatimusta yhtenä kokonaisuutena, vaan erotti pesutilat ja alapohjan toisistaan. Pesutilojen korjauskustannukset olivat suuruusluokaltaan sellaisia, joita ostaja oli voinut ennakoida joutuvansa jossain vaiheessa maksamaan, eivätkä ne siis kelvanneet vertailussa myyjän vahingoksi – merkittävyys perustui yksin alapohjaan.
Tästä seuraa kuolinpesälle konkreettinen toimintaohje: älä käsittele ostajan vaatimusta yhtenä kokonaissummana, vaan pura se eriin ja arvioi jokainen erä erikseen. Kuolinpesän myymässä 1960-luvun talossa hyvin monella erällä on rajallinen tekninen käyttöikä, joka on kaupantekohetkellä ollut joko lopussa tai lähellä sitä:
Jokainen erä, joka on tosiasiassa tavanomaista käyttöiän päättymistä, kuuluu vertailun siihen puoleen, johon ostajan oli varauduttava – ei myyjän vastuun puolelle. Kun nämä erät on siivottu pois, jäljelle jäävä summa on usein olennaisesti pienempi kuin reklamaatiossa alun perin esitetty.
Keskustelussa merkittävyys ja olennaisuus menevät jatkuvasti sekaisin, vaikka ne johtavat aivan eri lopputuloksiin. Merkittävyyskynnys ratkaisee, onko kyseessä ylipäätään virhe, josta ostaja voi saada hinnanalennuksen. Olennaisuuskynnys puolestaan ratkaisee, saako ostaja purkaa kaupan, ja se on selvästi korkeampi: olennaisuutta arvioidaan virheen kokonaismerkityksen perusteella, ja jollei ostaja voi käyttää kiinteistöä aikomallaan tavalla eikä virhettä voida kohtuullisessa ajassa ja kohtuullisin kustannuksin korjata, virhe on olennainen. Arviointia ei tehdä ostajan oman käsityksen mukaan, vaan sillä on oltava objektiiviset perusteet.
Purkukynnyksen tasosta esitetään usein nyrkkisääntönä, että korjauskustannusten tulisi olla suuruusluokkaa 40 prosenttia kauppahinnasta – nyrkkisääntöön ei kannata luottaa liikaa, koska olennaisuutta ei arvioida pelkällä prosenttiluvulla, mutta se antaa käsityksen tasosta, jolla purkuvaatimuksia arvioidaan. Tässä on kohta, joka on syytä sanoa suoraan: merkittävyyskynnys on selvästi matalampi, ja hovioikeuskäytännössä on katsottu, että kun välttämättömät korjauskulut ovat yli 10 prosenttia kauppahinnasta, salaisen virheen merkittävyyskynnys ylittyy.
Puolustusta ei siis kannata rakentaa sen varaan, että vaatimus kaatuisi kokonaan pelkän ikäargumentin perusteella – se harvoin kaatuu kokonaan. Sen sijaan se usein pienenee huomattavasti, ja purkuvaatimus voidaan monesti torjua, vaikka hinnanalennus jäisi maksettavaksi.
Kolme linjaa, tärkeysjärjestyksessä. Ensimmäinen on vaatimuksen purkaminen eriin ja käyttöikäperusteisten erien pudottaminen pois, mikä on tehokkain yksittäinen keino ja vaatii yleensä oman rakennusteknisen asiantuntijan, koska ostajan teettämä raportti on laadittu ostajan lähtökohdista.
Toinen on korjauskustannusten määrän ja tasonparannuksen riitauttaminen: hinnanalennus ei ole korjauslasku, eikä ostaja saa myyjän kustannuksella uutta rakennetta vanhan tilalle. Jos alkuperäinen, käyttöikänsä päässä ollut alapohja korvataan nykymääräysten mukaisella rakenteella, osa kustannuksesta on tasonparannusta, joka on vähennettävä – kuolinpesän kohteissa tämä erä on usein suuri, koska lähtötaso on matala.
Kolmas on vertailutason näyttäminen toteen. Vertailutaso ei synny itsestään oikeudessa, vaan se on todistettava, ja aineistoa ovat kuntotarkastusraportti ja erityisesti sen riskirakennemaininnat, myyntiesite, kauppahinta suhteessa alueen hintatasoon ja se, mitä ostajalle nimenomaisesti kerrottiin kohteen dokumentoimattomuudesta. Juuri tässä kuolinpesän asema on poikkeuksellisen hyvä: kun myyjä on kertonut avoimesti, ettei kukaan ole asunut kohteessa eikä korjaushistoriaa ole, ja kun hinta on asetettu sen mukaisesti, ostajan perusteltu odotustaso on aidosti matalampi kuin huolella ylläpidetyn ja dokumentoidun talon kaupassa.
Rehellisyyden nimissä on sanottava myös se, mikä heikentää myyjän asemaa nopeimmin. Korkein oikeus painotti KKO 2015:58:ssa, että vauriot olivat laadultaan sellaisia, että ne olivat omiaan altistamaan talon asukkaat haitallisille terveysvaikutuksille. Kun kohteessa on todettu terveyshaitta – mikrobivaurio, sisäilmaongelma, altistumisolosuhde – prosenttilaskenta menettää merkitystään ja kokonaisarviointi kääntyy herkästi ostajan hyväksi. Jos ostajan aineistossa on asianmukainen terveyshaittaa osoittava selvitys, se on syytä ottaa vakavasti heti – silloin kysymys ei useinkaan ole siitä, tuleeko maksettavaa, vaan siitä, kuinka paljon ja purkuko vai hinnanalennus.
Jos vaatimus perustuu salaiseen virheeseen, ostaja voi saada hinnanalennuksen tai olennaisessa virheessä kaupan purun, mutta ei vahingonkorvausta – se edellyttää myyjän tuottamusta, eli sitä että myyjä on antanut virheellistä tietoa tai jättänyt kertomatta jotain tietämäänsä. Käytännössä tämä pudottaa vaatimuksesta pois usein merkittävän osan: selvittely- ja asiantuntijakulut, sijaisasumisen, muutot, ansionmenetykset ja vastaavat erät.
Tämä on samalla syy siihen, miksi ostajan asiamies pyrkii lähes aina osoittamaan tiedonantovirhettä eikä tyydy salaiseen virheeseen. Kysymys siitä, kumpi virhetyyppi on kyseessä, ei siis ole tekninen yksityiskohta vaan usein kymmenien tuhansien eurojen kysymys. Käsittelemme sitä artikkelissa Emme tienneet talosta mitään — vapauttaako se kuolinpesän vastuusta?
Suomen Laatujuristit on erikoistunut kiinteistö- ja asuntokaupan riitatilanteisiin. Kuolinpesien tapauksissa vaatimus perustuu tyypillisesti ostajan teettämään laajaan korjauskustannusarvioon, jota kukaan ei ole haastanut – ja juuri siinä on yleensä eniten liikkumavaraa.
Käymme kanssasi läpi maksuttomassa tilannearviossa:
Olemme hoitaneet lukuisia asunto- ja kiinteistökauppariitoja, joissa kuolinpesä on ollut myyjänä.
Ota yhteyttä ja pyydä maksutonta alkukartoitusta!
Ei yksin. Ikä vaikuttaa siihen, mihin ostajan oli varauduttava, mutta virhe voi silti olla merkittävä, jos korjauskustannukset poikkeavat rahamäärältään merkittävästi tuosta tasosta.
Ei sitovaa. Purkukynnyksestä esitetään nyrkkisääntönä noin 40 prosenttia kauppahinnasta, ja hovioikeuskäytännössä merkittävyyskynnyksen on katsottu ylittyneen, kun välttämättömät korjauskulut ylittivät 10 prosenttia kauppahinnasta. Arviointi on aina kokonaisarviointia.
Ei lähtökohtaisesti. Hinnanalennus ei ole korjauslasku, ja tasonparannus on vähennettävä.
Voi, jos virhe on olennainen. Kynnys on selvästi korkeampi kuin hinnanalennuksessa, ja arviointi perustuu virheen kokonaismerkitykseen objektiivisin perustein.
Vaikuttaa. Kauppahinta on säännöksessä nimenomaisesti mainittu arviointiperuste ja se on yksi harvoista asioista, jotka kuolinpesä voi näyttää toteen asiakirjoista.
Artikkeli on yleisluontoinen kuvaus oikeustilasta eikä sitä voi käyttää yksittäistapauksen ratkaisemiseen. Jokainen kiinteistö- ja asuntokaupan riita ratkeaa omien tosiseikkojensa perusteella.
