Neljäkymmentä vuotta samassa talossa asunut äiti kuolee, ja lapset, jotka kävivät kylässä lähinnä jouluisin ja juhannuksena, myyvät kodin. Kukaan heistä ei ole koskaan käynyt ryömintätilassa tai yläpohjassa, eikä kukaan osaa sanoa, milloin salaojat viimeksi uusittiin – tai uusittiinko niitä koskaan.
Kun ostajan reklamaatio sitten saapuu, puolustus syntyy lähes itsestään: emme asuneet siellä, emme tienneet vauriosta mitään, emme siis voi olla vastuussa. Väite kuulostaa vahvalta ja on kuolinpesän osakkaiden yleisimmin käyttämä vastaus – mutta samalla se on myös se, joka kaatuu kaikkein useimmin.
Lyhyt vastaus: Ei vapauta. Myyjän vastuu ei edellytä, että myyjä olisi tiennyt viasta tai toiminut moitittavasti. Tietämättömyys voi sulkea pois yhden virheperusteen, mutta myyjä vastaa silti myös virheestä, josta kukaan ei tiennyt, sekä väärän tiedon antamisesta täysin hyvässäkin uskossa. Tietämättömyydellä on kuitenkin aito merkitys, kunhan se osataan kohdistaa oikeaan kysymykseen.
Ihmisen oikeustaju rakentuu moitittavuuden varaan: jos et tiennyt etkä olisi voinut tietää, et ole tehnyt mitään väärää etkä siis voi joutua maksamaan. Maakaari ei kuitenkaan ole rakennettu tälle ajatukselle. Kiinteistökaupan virhevastuu ei ole rangaistus huolimattomuudesta vaan riskinjakosääntö, joka ratkaisee, kumpi osapuoli kantaa taloudellisen riskin siitä, että kohde osoittautuu odotettua huonommaksi. Myyjän moitittavuus vaikuttaa lähinnä siihen, millaisia seuraamuksia ostaja voi vaatia – ei siihen, syntyykö vastuu ylipäätään. Sama periaate koskee myös asunto-osakkeen kauppaa, jota säätelevät vastaavat asuntokauppalain säännökset.
Maakaaren laatuvirhesäännös tuntee viisi eri perustetta, ja keskustelussa ne menevät jatkuvasti sekaisin, vaikka niiden edellytykset poikkeavat toisistaan ratkaisevasti:
| Virheen peruste | Edellyttääkö myyjän tietoisuutta? |
|---|---|
| 1. Kohde ei vastaa sitä, mitä on sovittu | Ei |
| 2. Myyjä on antanut virheellisen tai harhaanjohtavan tiedon | Ei |
| 3. Myyjä on jättänyt kertomatta ominaisuudesta, jonka tiesi tai olisi pitänyt tietää | Kyllä |
| 4. Myyjä on jättänyt oikaisematta havaitsemansa ostajan väärän käsityksen | Kyllä (havaitseminen) |
| 5. Salainen virhe: kohde poikkeaa laadultaan merkittävästi odotetusta | Ei |
Kun kuolinpesän osakas vetoaa siihen, ettei mitään tiedetty, hän puolustautuu nimenomaan kohtaa 3 vastaan – ja toimiikin juuri siinä. Ongelma on, että ostaja vetoaa käytännössä lähes aina myös kohtiin 2 ja 5, joihin tietämättömyys ei tehoa lainkaan. Tähän koko väärinkäsitys tiivistyy.
Myyjä vastaa antamastaan virheellisestä tai harhaanjohtavasta tiedosta riippumatta siitä, uskoiko hän itse sen todeksi – vilpittömyys ei ole vastuuvapausperuste. Juuri tähän kuolinpesät kompastuvat, useimmiten täysin omasta aloitteestaan: myyntiesitteeseen, kuntotarkastuksen taustatietolomakkeeseen ja välittäjän kysymyksiin vastataan tyypillisesti muistin varassa ja arvaillen, koska mitään dokumentteja ei enää löydy.
”Katto uusittu noin 2005.”
”Salaojat tehty 90-luvun alussa.”
”Ei tiedossa olevia vesivahinkoja.”
”Rakenteet kunnossa.”
Jokainen näistä on tiedonanto. Jos katto onkin uusittu vasta 1994, salaojia ei ole lainkaan tai keittiössä oli vuoto vuonna 2011, kyseessä on virheellinen tieto, ja vastuu syntyy siitä huolimatta, että osakas olisi ollut täysin vilpitön. Sama koskee kauppakirjaan kirjattuja vakuutuksia: jos myyjä vakuuttaa kauppakirjassa nimenomaisesti jotakin kohteen ominaisuuksista, hän vastaa sopimusoikeudellisten periaatteiden mukaisesti siitä, että vakuutus pitää paikkansa, riippumatta virhesäännöksistä.
Oikea vastaus tuntemattomaan asiaan ei siis ole arvaus vaan ”ei tiedossa”. Tämä on kuolinpesän myynnissä tärkein yksittäinen ohje, ja se maksaa itsensä moninkertaisesti takaisin.
Salaisessa virheessä kumpikaan osapuoli ei tiennyt eikä olisi pitänytkään tietää viasta kauppaa tehtäessä, mutta myyjä voi silti joutua vastuuseen – vaikka hänellä ei olisi ollut asiasta mitään tietoa eikä hän olisi itse millään tavalla aiheuttanut virhettä. Tätä perustetta kuolinpesän osakas ei osaa odottaa, ja juuri sen varaan ostajan asiamies usein rakentaa vaatimuksensa, kun tiedonantovirhettä ei saada näytetyksi.
Salaisella virheellä on kuitenkin kaksi merkittävää rajoitusta, jotka toimivat kuolinpesän eduksi. Ensinnäkin merkittävyyskynnys: kohteen on poikettava laadultaan merkittävästi siitä, mitä myydyn kaltaiselta kohteelta voidaan kauppahinta ja muut olosuhteet huomioon ottaen perustellusti edellyttää. Kuolinpesän myymä kohde on tyypillisesti vanha ja alkuperäisrakenteinen, ja ostajan on täytynyt varautua ikää vastaaviin korjauksiin, joten kynnys ei ylity jokaisesta löytyneestä vauriosta. Käsittelemme tätä erikseen artikkelissa Kuinka huonossa kunnossa perikunnan myymä vanha talo saa olla?
Toiseksi seuraamusten rajallisuus: salaisen virheen perusteella ostaja voi lähtökohtaisesti saada hinnanalennuksen tai olennaisessa virheessä kaupan purun, mutta ei automaattisesti vahingonkorvausta. Käytännössä tämä sulkee usein pois merkittävän osan vaadituista eristä, kuten selvittelykulut ja väliaikaisen asumisen kustannukset. Tietämättömyys ei siis kaada vaatimusta, mutta se voi kaventaa sitä huomattavasti.
Kohta 3 ei ratkea sen perusteella, mitä osakkaat sattuivat tietämään, vaan sen perusteella, mitä heidän olisi pitänyt tietää. Arviointi on objektiivista, eikä myyjä vapaudu vastuusta pelkästään sillä perusteella, ettei hän ole itse käyttänyt kohdetta – ostajan asema ei saa heiketä siksi, että myyjänä sattuu olemaan kuolinpesä.
Ratkaisevaa on käytännössä se, mitä aineistoa pesällä oli hallussaan, sillä kuolinpesä perii vainajan paperit eikä niiden sisältöä ole helppo selittää pois:
Jos vainajan mapista löytyy myöhemmin vesivahinkoa koskeva korvauspäätös vuodelta 2011 eikä siitä ole kerrottu ostajalle, ”emme tienneet” on vaikea puolustus – aineisto oli pesän hallussa, ja osakkaiden olisi pitänyt käydä se läpi. Sama toimii myös toisin päin: jos papereita ei ole lainkaan, kohde on myyty ilman minkäänlaista dokumentaatiota ja tästä on kerrottu ostajalle jo etukäteen, kuolinpesän asema kohtaa 3 vastaan on aidosti vahva.
Tämä yllättää sisarukset lähes poikkeuksetta. Myyjänä ei ole yksittäinen osakas vaan kuolinpesä kokonaisuutena, joten jos yksi osakkaista asui kohteessa, teki siellä remonttia, hoiti vanhempaansa kotona tai muuten tiesi vauriosta, tieto on myyjäpuolen tietoa – muut osakkaat eivät voi vedota omaan tietämättömyyteensä. Käytännössä yksi hyvin informoitu sisarus voi siis synnyttää vastuun koko myyjäpuolelle, ja osakkaiden keskinäisessä suhteessa hänen asemansa voi olla toinen kuin muiden, jos vastuuta joudutaan myöhemmin jakamaan. Siksi kannattaa selvittää heti ja rehellisesti, kuka tiesi mitäkin – kyse ei ole syyllisten etsimisestä vaan puolustuksen rakentamisesta, sillä asia ei saa paljastua ensimmäistä kertaa vastapuolen todistelusta.
Tähän asti teksti on purkanut puolustusta – nyt se rakennetaan uudelleen, oikeaan kohtaan suunnattuna. Tietämättömyys on aito ja käyttökelpoinen argumentti, mutta se ei ole yleinen vastuuvapausperuste, vaan täsmäase, joka toimii tietyissä kohdissa.
Ero on siis kohdistamisessa. Lause ”emme tienneet mitään” ei vie mihinkään, mutta lause ”kukaan osakkaista ei ole asunut kohteessa, pesän hallussa ei ole korjausdokumentteja, tämä kerrottiin ostajalle ennen kauppaa, eikä väitettyä vauriota koskevaa tietoa ollut saatavilla” on aivan eri asia.
Tämä käytännön neuvo jää usein käyttämättä. Kuolinpesille lähetetyt reklamaatiot ovat tyypillisesti yleisluontoisia: vaurio kuvataan ja summaa vaaditaan, mutta ei kerrota, mihin virheperusteeseen vaatimus tosiasiassa nojaa. Tämä sopii ostajalle hyvin, koska se pitää kaikki ovet auki ja siirtää selvittämisvastuun myyjälle.
Ostajaa kannattaa pyytää yksilöimään, väitetäänkö kyseessä olevan tiedonantovirhe vai salainen virhe, ja mihin väitettyyn myyjän tietoisuuteen mahdollinen tiedonantovirhe perustuu. Vastaus rajaa riitaa, paljastaa usein vaatimuksen heikkoudet ja ohjaa neuvottelun oikeille raiteille – kunhan pyyntö muotoillaan oikein, sillä väärin kirjoitettuna sama viesti voi kääntyä vaurion myöntämiseksi.
Riidan hoitamiseen voi olla käytettävissä oikeusturvavakuutus, ja turvaa voi löytyä useammasta suunnasta. Ehdoissa on määräaikoja ja edellytyksiä, jotka voivat myöhemmin sulkea korvauksen pois, joten asia kannattaa selvittää ennen kuin ostajalle vastataan. Hoidamme vakuutusturvan selvittämisen ja korvaushakemuksen asiakkaidemme puolesta.
Ei. Se voi sulkea pois tiedonantovirheen, mutta myyjä vastaa myös salaisesta virheestä, jota kukaan ei tiennyt, sekä antamastaan virheellisestä tiedosta.
Kyllä. Virheellisestä tai harhaanjohtavasta tiedosta vastataan riippumatta siitä, uskoiko myyjä sen itse todeksi.
Myyjä vastaa myös niistä tiedoista, jotka on hänen puolestaan annettu. Välittäjän käyttäminen ei siirrä vastuuta pois myyjältä, vaikka se voi vaikuttaa myyjän ja välittäjän väliseen suhteeseen.
Kyllä. Tieto on myyjäpuolen tietoa, eivätkä muut osakkaat voi vedota omaan tietämättömyyteensä.
On. Se voi siirtää arvioinnin salaisen virheen puolelle, jossa ostajan on ylitettävä merkittävyyskynnys, ja se rajaa vahingonkorvauksen lähtökohtaisesti pois. Se on täsmäargumentti, ei yleinen vastuuvapaus.
Suomen Laatujuristit on erikoistunut kiinteistö- ja asuntokaupan riitatilanteisiin. Kuolinpesän saamissa vaatimuksissa ratkaisevaa on usein juuri se, mihin virheperusteeseen ostaja tosiasiassa pystyy vetoamaan – ja tämä on kysymys, joka jää ilman asiantuntijaa lähes aina selvittämättä.
Käymme kanssasi läpi maksuttomassa tilannearviossa:
Olemme hoitaneet lukuisia asunto- ja kiinteistökauppariitoja, joissa kuolinpesä on ollut myyjänä.
Ota yhteyttä ja pyydä maksutonta alkukartoitusta!
Artikkeli on yleisluontoinen kuvaus oikeustilasta eikä sitä voi käyttää yksittäistapauksen ratkaisemiseen. Jokainen kiinteistö- ja asuntokaupan riita ratkeaa omien tosiseikkojensa perusteella.
