Sama kuvio toistuu lähes joka kerta: talo tyhjennetään, tavarat lajitellaan kolmeen kasaan, kaatopaikkalava tilataan, ja välittäjä poikkeaa katsomassa kohdetta. Kaikki hoituu nopeasti, koska surun keskellä kellään ei ole voimia venyttää prosessia – eikä juuri noina viikkoina kukaan tule ajatelleeksi, että samalla ratkeaa, joutuuko pesä kahden vuoden kuluttua riitaan.
Tämä muistilista on suunnattu kuolinpesän osakkaalle, joka myy vainajan asuntoa tai kiinteistöä tuntematta kohdetta itse. Riskiä myynnistä ei saa poistettua kokonaan – sellaista keinoa ei ole – mutta listalla karsitaan ne virheet, joita kuolinpesät tekevät toistuvasti ja jotka ovat valtaosin itse aiheutettuja.
Lyhyt vastaus: kerro kaikki, mitä tiedät, ja kerro nimenomaisesti myös se, mitä et tiedä. Älä koskaan arvaa kirjallisesti. Kuolinpesän paras suoja ei ole vaikeneminen eikä yleinen vastuunrajoituslauseke, vaan dokumentoitu avoimuus siitä, ettei kohteen historiaa tunneta.
Tämä on koko prosessin aikakriittisin vaihe, ja se menee pieleen useimmin, koska kukaan ei tiedä sen merkitystä. Älä hävitä vainajan papereita – tyhjennysurakassa mapit, kuitit ja kalenterit häviävät ensimmäisenä, koska ne vaikuttavat arvottomilta, vaikka ne ovat täsmälleen se aineisto, jota tarvitset sekä ennen kauppaa että mahdollisessa myöhemmässä riidassa.
Etsi ja säilytä ainakin nämä:
Aineistolla on kaksi eri tehtävää: ennen kauppaa se kertoo, mitä ostajalle on kerrottava, ja kaupan jälkeen se on ainoa keino osoittaa toteen, mitä kerrottiin – riita ratkeaa lähes aina juuri tällä kysymyksellä.
Kysy myös niiltä, jotka tietävät – naapureilta, vainajaa hoitaneelta henkilöltä, remontin tehneeltä sukulaiselta, taloyhtiön isännöitsijältä. Tee tämä ennen kauppaa, älä sen jälkeen, sillä yhden osakkaan tai lähipiirin tieto voi tulla luetuksi myyjäpuolen tiedoksi. Se kannattaa siis selvittää itse etukäteen sen sijaan, että kuulisit siitä ensimmäistä kertaa vastapuolen todistelusta.
Varmista ensin, kuka myy. Jos pesä on jakamaton, kaupan tekevät osakkaat yhdessä – tarkista, että kaikki osakkaat ovat mukana ja että ulkomailla asuvien valtakirjat ovat kunnossa hyvissä ajoin, sillä ne ovat prosessin hitain osa. Jos osakkaana on alaikäinen tai edunvalvonnassa oleva henkilö, selvitä tarvittavat luvat ennen kuin kohde laitetaan myyntiin, ei sen jälkeen.
Teetä kuntotarkastus ja lue se itse äläkä tyydy siihen, että se on vain tehty. Merkitse raportista jokainen riskirakennemaininta ja jokainen kohta, jossa lukee, ettei rakennetta ole voitu tarkastaa – nämä ovat myöhemmin sekä velvollisuuksiasi että puolustuksesi.
Koko muistilistan tärkein yksittäinen ohje on tämä: vastaa ”ei tiedossa” – älä arvaa. Myyntiesitteeseen, kuntotarkastuksen taustatietolomakkeeseen ja välittäjän kysymyksiin vastataan kuolinpesissä tyypillisesti muistinvaraisesti, koska dokumentteja ei ole, ja niin syntyy lauseita kuten ”katto uusittu noin 2005”, ”salaojat tehty joskus 90-luvulla” tai ”ei tiedossa olevia vesivahinkoja”. Jos tieto osoittautuu vääräksi, myyjä vastaa siitä myös silloin, kun hän uskoi sen itse todeksi – vilpittömyys ei ole vastuuvapausperuste, ja avuliaalta tuntuva arvaus on kuolinpesän yleisin itse aiheutettu vahinko. Oikeita vastauksia ovat sen sijaan ”ei tiedossa”, ”pesällä ei ole tästä dokumentteja” tai ”emme ole pystyneet selvittämään tätä” – ne eivät ole huonoa myyntityötä, vaan tarkka kuvaus tilanteesta.
Kuolinpesän ainoa aito etu on dokumentoimattomuuden nimenomainen kertominen ja kirjaaminen, ja juuri se jää lähes aina käyttämättä. Kun kauppakirjaan kirjataan, ettei kukaan osakkaista ole asunut kohteessa, ettei pesällä ole korjaushistoriaa tai dokumentteja ja että ostaja on tästä tietoinen, se vaikuttaa kahteen asiaan: siihen, mitä ostaja saattoi kohteelta perustellusti odottaa, ja siihen, kuinka huolellisesti hänen olisi itse pitänyt kohteeseen perehtyä. Molemmat ovat myöhemmässä riidassa keskeisiä, ja siinä missä suullisesti kerrottu ei auta mitään, koska sitä ei pystytä näyttämään toteen, kirjattu auttaa.
Vastuunrajoitusehto on joko yksilöity tai turha: yleisluontoinen lause ”myydään siinä kunnossa kuin se on” ei kiinteistökaupassa täytä lain yksilöintivaatimusta eikä estä ostajaa vetoamasta virheisiin. Toimivassa ehdossa on kolme elementtiä – mistä rakenteesta tai ominaisuudesta on kyse, mitä siitä voi seurata, ja miten asia on otettu huomioon kauppahinnassa – ja ilman kolmatta elementtiä ehto jää tyypillisesti hampaattomaksi.
Hinnoittelu on myös juridinen väline, sillä kauppahinta on laissa nimenomaisesti mainittu arviointiperuste, kun arvioidaan, mitä kohteelta saattoi perustellusti edellyttää. Jos hinta on asetettu alle alueen tason juuri kohteen iän ja epävarman kunnon vuoksi, se kannattaa kirjata näkyviin, sillä muuten se on myöhemmin pelkkä väite. Älä myöskään kirjaa kauppakirjaan vakuutuksia asioista, joita et tiedä – nimenomainen vakuutus kohteen ominaisuuksista voi synnyttää vastuun täysin riippumatta virhesäännöksistä, eikä kuolinpesässä ole ketään, joka voisi tällaisen vakuutuksen perustellusti antaa.
Ensimmäinen: älä irtisano vainajan kotivakuutusta heti. Oikeusturvavakuutus on voimassa kotivakuutuksen yhteydessä ja päättyy sen mukana, ja kuolinpesä irtisanoo vakuutuksen luonnollisesti heti kaupan jälkeen – menettäen samalla turvan, jota kaksi vuotta myöhemmin tarvittaisiin. Selvitä ensin, voiko oikeusturvan pitää voimassa vastuuajan yli; vuosimaksu on murto-osa yhdenkään riitakuukauden hinnasta.
Toinen: älä jaa koko kauppahintaa heti. Myyjän vastuu jatkuu kiinteistössä lähtökohtaisesti viisi vuotta ja käytetyssä asunto-osakkeessa kaksi vuotta hallinnan luovutuksesta, eikä perinnönjako lyhennä sitä. Jätä osa varoista pesään vastuuajan yli tai tee osittainen jako, ja kirjaa jakokirjaan nimenomainen varauma siitä, että kauppaan liittyviä vaatimuksia voi vielä ilmetä ja miten ne osakkaiden kesken jaetaan – tämä yksi kirjaus ehkäisee myöhempää sisarusriitaa tehokkaammin kuin mikään muu.
Kolmas: merkitse hallinnan luovutuspäivä ylös, sillä kaikki määräajat lasketaan siitä, ei kaupantekopäivästä, ja jaa päivämäärä kaikille osakkaille.
Neljäs: nimeä yksi henkilö, joka säilyttää asiakirjat koko vastuuajan – kauppakirja, myyntiesite, kuntotarkastusraportti, kaikki viestit ostajan kanssa ja vainajan paperit. Kuolinpesissä aineisto häviää poikkeuksellisen helposti, koska kukaan ei koe olevansa sen omistaja, joten skannaa ja jaa kaikille osakkaille.
Ennen siivousta
Ennen myyntiä
Kauppakirjaan
Kaupan jälkeen
Tämä muistilista on kirjoitettu ennakoivasti. Jos ostajan reklamaatio on jo saapunut, tilanne on toinen, ja ensimmäiset viikot ratkaisevat paljon. Tärkeimmät ohjeet siinä tilanteessa ovat: älkää vastatko yksin, älkää myöntäkö mitään kirjallisesti, ja selvittäkää oikeusturvavakuutus ennen kuin ostajalle vastataan. Käsittelemme akuuttia tilannetta artikkeleissa Vastaako kuolinpesän osakas henkilökohtaisesti? ja Kuka saa vastata ostajan reklamaatioon kuolinpesän puolesta?
Ei. Kuolinpesä on myyjänä samassa asemassa kuin kuka tahansa yksityishenkilö. Tietämättömyys voi sulkea pois tiedonantovirheen, mutta myyjä vastaa myös salaisesta virheestä.
Kannattaa. Raportissa todettu riski on ostajan tiedossa ja vaikuttaa siihen, mitä hän saattoi odottaa. Teettämättä jättäminen ei poista ongelmaa, se vain siirtää sen riitavaiheeseen.
Voi, mutta silloin menetetään paras yksittäinen keino osoittaa myöhemmin, mitä ostajalle kerrottiin ja mihin hänen oli varauduttava.
Ei riitä yksin. Myyjä vastaa myös välittäjän antamista tiedoista, joten olennaista on, mitä ostajalle tosiasiassa päätyy — ja mielellään kirjallisena.
Kiinteistössä lähtökohtaisesti viisi vuotta ja käytetyssä asunto-osakkeessa kaksi vuotta hallinnan luovutuksesta. Pesän jakaminen ei lyhennä vastuuaikaa.
Suomen Laatujuristit on erikoistunut kiinteistö- ja asuntokaupan riitatilanteisiin. Näemme työssämme jatkuvasti, miten paljon halvempaa on tarkistaa kauppakirja etukäteen kuin riidellä siitä kaksi vuotta myöhemmin.
Kuolinpesän myynnissä käymme läpi:
Olemme hoitaneet lukuisia asunto- ja kiinteistökauppariitoja, joissa kuolinpesä on ollut myyjänä.
Ota yhteyttä ja pyydä maksutonta alkukartoitusta!
Artikkeli on yleisluontoinen kuvaus oikeustilasta eikä sitä voi käyttää yksittäistapauksen ratkaisemiseen. Jokainen kauppa ja riita ratkeaa omien tosiseikkojensa perusteella.
