Kiinteistönvälittäjä ehdotti lausetta, ja kaikki osakkaat allekirjoittivat sen helpottuneina:
”Kiinteistö myydään siinä kunnossa kuin se on kaupantekohetkellä.”
Ratkaisu tuntui kuolinpesän kannalta järkevältä – kukaan sisaruksista ei ollut asunut talossa eikä tuntenut sen historiaa, eikä kukaan halunnut luvata mitään, mistä ei ollut varmuutta. Lause vaikutti sekä reilulta että turvalliselta. Kun ostajan asiamies sitten lähettää reklamaation, juuri tähän lauseeseen vedotaan lähes poikkeuksetta ensimmäisenä puolustuksena – eikä se useinkaan riitä.
Lyhyt vastaus: ei, ehto ei suojaa. Yleisluontoinen vastuunrajoitus ei täytä maakaaren yksilöintivaatimusta, eikä se estä ostajaa vetoamasta kohteessa myöhemmin ilmenneisiin virheisiin. Pätevä vastuunrajoitus edellyttää, että kauppakirjassa yksilöidään täsmällisesti, mistä nimenomaisesta virheestä tai riskistä myyjä ei vastaa. Tämä ei silti tarkoita, etteikö ehdolla voisi olla riidassa merkitystä – sillä on, mutta eri tavalla kuin osakkaat yleensä kuvittelevat.
Sama asetelma toistuu lähes jokaisessa perikunnan kaupassa: pesä ei tunne kohdetta, dokumentteja ei ole tallella, eikä kukaan uskalla ottaa kantaa rakenteiden kuntoon. Välittäjän ehdottama yleinen vastuunrajoituslauseke tuntuu tällöin johdonmukaiselta – kun emme tiedä mitään, emme myöskään lupaa mitään.
Juuri tässä piilee kuitenkin lainsäädännöllinen paradoksi, joka kääntyy kuolinpesää vastaan: mitä vähemmän myyjä tietää kohteesta, sitä vaikeampi hänen on rajoittaa vastuutaan pätevästi. Pätevä rajoitus nimittäin edellyttää, että myyjä yksilöi juuri sen, mistä hän ei vastaa – ja jos rakenteiden todellisesta kunnosta ei ole tietoa, yksilöiminen ei onnistu, jolloin jäljelle jää vain yleinen lause, joka ei täytä lain vaatimuksia. Kuolinpesä on siis vastuunrajoituksen näkökulmasta myyjistä heikoimmassa asemassa juuri siitä syystä, jonka vuoksi se tarvitsisi ehtoa eniten.
Kiinteistökaupassa vallitsee lähtökohtaisesti sopimusvapaus, mutta ostajan oikeutta vedota virheeseen voidaan rajoittaa vain sopimalla yksilöidysti siitä, miltä osin hänen asemansa poikkeaa laissa säädetystä – yksilöintivaatimus on ehdoton. Lain esitöissä tätä on tarkennettu: ehdon on oltava niin yksilöity, että siitä käy selvästi ilmi, miltä osin ja millä tavoin lain säännöksistä on sovittu poikettavaksi, ja esitöissä todetaan nimenomaisesti, etteivät tavanomaiset ”sellaisena kuin se on” -tyyppiset ehdot anna ostajalle riittävää kuvaa siitä, miltä osin lainmukaisesta vastuusta ollaan poikkeamassa.
Säännöksen tarkoitus on torjua ostajan kannalta yllättävien ja kohtuuttomien vastuunrajoitusten käyttö: ostajan täytyy pystyä huomioimaan mahdollisten virheiden vaikutus kauppahintaan jo kauppakirjaa allekirjoittaessaan, eikä yleisluontoinen ehto tätä mahdollista, koska se ei kerro ostajalle, mistä hän todellisuudessa luopuu. Näin ollen ehdot kuten ”myydään siinä kunnossa kuin se on” tai ”rakennus myydään purkukuntoisena” eivät täytä yksilöintivaatimusta, ja ostaja voi niistä huolimatta vedota kohteessa ilmenneisiin virheisiin.
Elinkeinonharjoittajan ja kuluttajan välisessä kaupassa vastuunrajoitukset ovat kokonaan kiellettyjä. Kuolinpesän myynti on tavallisesti kahden yksityishenkilön välinen kauppa, jolloin sopimusvapautta on olemassa – mutta ainoastaan yksilöintivaatimuksen rajoissa.
Vastuunrajoitusehtojen sitovuutta on jouduttu arvioimaan korkeimmassa oikeudessa useaan otteeseen, ja ratkaisut osoittavat rajan kulkevan nimenomaan täsmällisyydessä.
KKO 2004:78 — ehto ei sitonut. Tapauksessa vakavat rakennusvirheet, muun muassa kuivatusjärjestelmän puuttuminen, tulivat ilmi vasta kaupanteon jälkeen. Niiden havaitseminen ennakkotarkastuksessa olisi vaatinut teknisiä, tavanomaisesta poikkeavia toimenpiteitä, joten ostajan ei katsottu laiminlyöneen selonottovelvollisuuttaan. Koska vastuunrajoitusta ei ollut yksilöity, ostajilla oli oikeus hinnanalennukseen.
KKO 2009:31 — ehto sitoi, mutta ei riittävän laajasti. Tämä ratkaisu on kuolinpesän kannalta tärkein. Kauppakirjan vastuunrajoitusehdossa myyjän vastuu oli rajattu yksilöidysti kuntotarkastusraportissa mainittuihin virheisiin ja puutteisiin. Kaupanteon jälkeen yläpohjasta löytyi kosteusvaurioita. Korkein oikeus totesi, ettei kuntotarkastuksessa ollut todettu yläpohjan kosteusvauriota eikä sitä siten ollut raportissa yksilöity, joten vastuuta ei ollut rajoitettu tämän nimenomaisen vaurion osalta, ja ostaja sai hinnanalennuksen.
KKO 2012:72 — ehto sitoi. Liikekiinteistön kaupassa vastuunrajoitusehto katsottiin riittävän yksilöidyksi, minkä seurauksena ostajan hinnanalennus- ja vahingonkorvausvaatimukset hylättiin.
Johtopäätös on yksiselitteinen: vastuunrajoitusehto voi toimia, mutta ainoastaan siltä osin kuin se on täsmällinen. Kyse ei ole yleisestä suojakilvestä, vaan tarkkarajaisesta poikkeuksesta.
Tämä on kuolinpesien toiseksi yleisin harhaluulo, ja KKO 2009:31 näyttää sen hinnan konkreettisesti. Kauppakirjassa lukee tyypillisesti, että ostaja on tutustunut kuntotarkastusraporttiin ja hyväksyy kohteen sellaisena kuin se raportin mukaan on, mistä osakkaat päättelevät, että kuntotarkastus on hoidettu asia ja vastuu on siirtynyt ostajalle.
Todellisuudessa viittaus raporttiin rajaa vastuuta vain siltä osin kuin raportissa tosiasiassa lukee jotakin – kaikki, mitä raportissa ei ole todettu, jää rajauksen ulkopuolelle kokonaan. Kuntotarkastukset ovat kuitenkin luonteeltaan pintapuolisia eivätkä avaa rakenteita, ja juuri ne vauriot, joista riita syntyy, ovat tavallisesti sellaisia, joita raportissa ei mainita. Raportin maininta riskirakenteesta on eri asia kuin vastuunrajoitus: se on tiedonantoa, joka voi vaikuttaa ostajan selonottovelvollisuuteen ja siihen, mitä hän saattoi perustellusti odottaa, mutta se ei sellaisenaan vapauta myyjää vastuusta.
Toimivassa vastuunrajoituksessa on kolme välttämätöntä elementtiä: mistä ominaisuudesta tai rakenteesta on kyse, mitä siitä voi seurata, ja miten asia on huomioitu kauppahinnassa. Ero havainnollistuu parhaiten esimerkkiparilla.
Ei toimi:
Kiinteistö myydään siinä kunnossa kuin se on kaupantekohetkellä. Myyjä ei vastaa kohteen kunnosta. Ostaja on tutustunut kohteeseen ja hyväksyy sen sellaisenaan.
Toimii selvästi paremmin:
Rakennuksen alapohja on rakennettu 1960-luvun rakennustavan mukaisesti maanvaraisena laattana ilman toimivaa kapillaarikatkoa. Rakenne on kuntotarkastusraportissa (pvm, kohta X) todettu riskirakenteeksi. Osapuolet ovat tietoisia siitä, että rakenteessa voi olla kosteusvaurioita, joiden korjaaminen voi edellyttää alapohjan avaamista ja uusimista, ja että korjauskustannukset voivat nousta merkittäviksi. Kauppahintaa on tästä syystä alennettu Y eurolla. Myyjä ei vastaa alapohjan rakenteesta ja sen kosteusteknisestä toimivuudesta aiheutuvista virheistä eikä niiden seurauksista.
Jälkimmäisessä esimerkissä ostaja kykenee hinnoittelemaan riskin etukäteen, ja juuri tämä on koko yksilöintivaatimuksen tarkoitus.
Yksi rehellinen varaus kannattaa silti tehdä: merkittävän salaisen virheen vastuun rajoittaminen on osoittautunut vaikeaksi, eikä myyjä ilmeisesti pysty sulkemaan sitä täysin pois edes hyvin yksilöidyllä ehdolla. Vastuunrajoitus kaventaa riskiä, mutta ei poista sitä kokonaan.
Vaikka ehto olisi kuinka tarkasti yksilöity tahansa, siihen ei voi vedota menestyksekkäästi, jos myyjä on jättänyt kertomatta tietämästään viasta tai muuten toiminut epälojaalisti ostajaa kohtaan. Kuolinpesässä tämä liittyy suoraan siihen, mitä yksittäiset osakkaat tiesivät. Jos vaikkapa yksi sisaruksista tiesi kellarin vuodosta eikä asiasta kerrottu, vastuunrajoitusehto ei pelasta muitakaan osakkaita. Käsittelemme tätä kysymystä artikkelissa Kuolinpesä ei tiennyt kohteen kunnosta — vapauttaako se vastuusta?
Tähän asti tekstissä on purettu vääriä turvallisuudenkuvitelmia. Nyt on aika sanoa se, mitä harva sanoo ääneen: pätemätönkin vastuunrajoitusehto ei ole täysin merkityksetön. Se ei rajoita vastuuta oikeudellisesti, mutta se on osa kaupan kokonaiskuvaa, ja sillä on riidassa neljä käyttökelpoista tehtävää:
Yleisluontoinen ehto ei siis yksinään kaada ostajan vaatimusta, mutta oikein hyödynnettynä se voi pienentää sitä tuntuvasti – ja sovintoneuvottelussa se on usein juuri se seikka, joka siirtää keskustelun kaupan purusta hinnanalennukseen ja hinnanalennuksen määrästä keskusteluun.
Jos luette tätä ennen kauppaa, käytettävissänne on keinoja, jotka myöhemmin eivät enää ole. Käytännössä toimivinta on teettää kunnollinen kuntotarkastus, kirjata sen havainnot kauppakirjaan nimeltä mainiten, hinnoitella todetut riskit näkyvästi kauppahintaan ja kertoa ostajalle avoimesti, ettei pesällä ole kohteesta dokumentteja eikä käyttökokemusta. Vaikeneminen yhdistettynä yleiseen vastuunrajoituslausekkeeseen on kuolinpesän myynnissä huonoin mahdollinen yhdistelmä, sillä se synnyttää turvallisuudentunteen ilman todellista turvaa.
Riidan hoitamiseen voi olla käytettävissä oikeusturvavakuutus. Ehdoissa on määräaikoja ja edellytyksiä, jotka voivat myöhemmin sulkea korvauksen pois, joten asia kannattaa selvittää ennen kuin ostajalle vastataan. Hoidamme selvityksen ja korvaushakemuksen asiakkaidemme puolesta.
Ei. Se ei täytä maakaaren yksilöintivaatimusta, ja ostaja voi ehdosta huolimatta vedota kohteessa ilmenneisiin virheisiin.
Vastuu rajautuu vain siihen, mitä raportissa tosiasiassa on todettu. Raportissa mainitsematon vaurio jää rajauksen ulkopuolelle.
Merkittävän salaisen virheen osalta tämä on osoittautunut hyvin vaikeaksi. Yksilöity ehto kaventaa vastuuta, mutta ei poista sitä.
On. Se ei rajoita vastuuta, mutta se vaikuttaa siihen, mitä ostaja saattoi perustellusti odottaa, ja siihen, miten laaja hänen selonottovelvollisuutensa oli.
Välittäjän vastuu on oma erillinen kysymyksensä, joka kannattaa arvioida samalla kertaa. Se ei kuitenkaan poista myyjän vastuuta ostajaan nähden.
Suomen Laatujuristit on erikoistunut kiinteistö- ja asuntokaupan riitatilanteisiin. Vastuunrajoitusehtojen tulkinta on kokemuksemme mukaan juuri se kohta, jossa kuolinpesän asema joko paranee tai romahtaa – ja jossa oma tulkinta menee useimmin pieleen molempiin suuntiin.
Käymme kanssasi läpi maksuttomassa tilannearviossa:
Olemme hoitaneet lukuisia asunto- ja kiinteistökauppariitoja, joissa kuolinpesä on ollut myyjänä.
Ota yhteyttä ja pyydä maksutonta alkukartoitusta!
Artikkeli on yleisluontoinen kuvaus oikeustilasta eikä sitä voi käyttää yksittäistapauksen ratkaisemiseen. Jokainen kiinteistö- ja asuntokaupan riita ratkeaa omien tosiseikkojensa perusteella.
