Salaojiin ja sadevesijärjestelmiin liittyvät ongelmat ovat tyypillinen riidan aihe asunto- ja kiinteistökaupoissa. Usein salaoja- ja sadevesijärjestelmät on pintapuolisesti tarkastettu kaupan kohdetta koskevassa kuntotarkastuksessa ja niissä ei ole tuolloin havaittu ongelmia. Kaupanteon jälkeen mainitut järjestelmät tutkitaan tarkemmin, esim. salaoja- ja sadevesijärjestelmiä rakentavan yrityksen tarjoamassa ilmaisessa tutkimuksessa, ja tällöin havaitaan, että järjestelmissä on vikoja ja puutteita.
Useimmiten salaoja- ja sadevesijärjestelmiä koskevissa riitatilanteissa on kysymys ns. piilevästä virheestä eli järjestelmien puutteet ja viat ovat sellaisia, että myyjä ei ole niistä tiennyt kaupantekohetkellä. Tällöin arvioitavaksi tulee se, poikkeaako kaupan kohde puutteiden johdosta merkittävästi siitä, mitä myydyn kaltaiselta talolta on voitu odottaa. Oikeuskäytännössä on hyväksytty salaisena virheenä esimerkiksi salaojien virheellinen korkeusasema, puutteellinen eristys ja virheellinen täyttömaa. Edellytyksenä on lisäksi, että virheen korjauskustannukset eivät ole vähäiset, vaan ainakin noin 5 – 10 prosenttia kohteen toteutuneesta kauppahinnasta.
Arvioitaessa salaoja- ja sadevesijärjestelmän virheiden johdosta maksettavan hinnanalennuksen määrää, on otettava huomioon niiden korjaamisen tuottama tasonparannus, joka jää talon omistajan hyväksi. Salaojajärjestelmien tekninen käyttöikä on tyypillisesti 40 – 50 vuotta. Tyypillisesti kohtuullisen hinnanalennuksen määrä voidaan laskea kertomalla korjauskustannukset jäljellä olevan teknisen käyttöiän ja rakenteen teknisen käyttöiän suhteella.
Mikäli myyjä on jättänyt kertomatta tietämistään salaoja- tai sadevesijärjestelmien puutteista, on myyjä korvausvastuussa myös vähäisistä virheistä, joiden korjauskustannukset ovat alle 5 – 10 prosenttia kohteen hinnasta.
Olemme hoitaneet lukuisia asunto- ja kiinteistökauppariitoja, jotka ovat liittyneet salaoja- ja sadevesijärjestelmän virheisiin. Ota yhteyttä ja pyydä maksutonta alkukartoitusta!
Tutustu viimeisimpiin toimeksiantoihimme täältä!
