Joskus vika paljastuu vasta kaupanteon jälkeen, eikä kumpikaan osapuoli ole tiennyt siitä etukäteen. Tällöin voi olla kyse niin sanotusta salaisesta virheestä, jota kutsutaan myös piileväksi virheeksi. Vaikka myyjä ei ole virheestä tiennyt, hän voi silti tietyin edellytyksin olla siitä vastuussa.
Myyjän vastuuta salaisesta virheestä säädellään maakaaressa ja asuntokauppalaissa. Sekä asuntokaupassa että kiinteistön kaupassa virhevastuun edellytyksenä on, että kaupan kohde poikkeaa salaisen virheen vuoksi merkittävästi siitä, mitä ostaja on voinut myydyltä kohteelta odottaa. Tätä arvioitaessa huomioidaan muun muassa asunnon ikä, siitä maksettu kauppahinta sekä kohteesta annetut tiedot.
Arviossa on oikeuskäytännössä otettu huomioon myös virheen korjaamisesta aiheutuvat kustannukset. Nyrkkisääntönä voidaan pitää, että jos korjauskustannukset ylittävät viisi prosenttia kaupan kohteen kauppahinnasta, kyseessä on piilevä virhe, josta myyjä on vastuussa. Arviointi tehdään kuitenkin aina tapauskohtaisesti, ja joissain tilanteissa salaisesta virheestä voi olla kyse myös silloin, kun korjauskustannukset jäävät tätä alhaisemmiksi.
Salaisen virheen perusteella ostajalla on oikeus saada virhettä vastaava hinnanalennus, tai olennaisen virheen kyseessä ollessa oikeus purkaa kauppa. Kohtuullisena hinnanalennuksena voidaan yleensä pitää korjauskustannusten määrää, josta on vähennetty korjauksen tuottama tasonparannus. Kaupan purku on tyypillisesti mahdollinen silloin, kun korjauskustannukset ovat noin 30 – 40 prosenttia kauppahinnasta, tai kun korjaaminen kestää pitkään tai sen onnistuminen on epävarmaa eikä kohdetta voida lainkaan käyttää asumiseen korjausten valmistumiseen asti.
Koska salaisesta virheestä – eli virheestä, jonka olemassaolosta myyjä ei ole tiennyt – ei synny myyjälle vahingonkorvausvelvollisuutta, ei ostajalla ole tällaisen virheen perusteella oikeutta esimerkiksi sijaisasumisen kustannusten tai pilalle menneen irtaimiston korvaamiseen.
Tutustu viimeisimpiin toimeksiantoihimme täältä!
Lue lisää: Kuinka huonossa kunnossa perikunnan myymä vanha talo saa olla?
