Joskus asuntokaupan tai kiinteistön kaupan jälkeen ostaja havaitsee, että kaupan kohteessa on virhe ja, kun asiaa ryhdytään selvittämään käy ilmi, että kysymys on virheestä, josta myyjä ei ole tiennyt. Kaupan kohteessa saattaa olla tällöin ns. piilevä, jota saatetaan kutsua myös salaiseksi virheeksi tai piilovirheeksi. Myyjä on, määrättyjen edellytysten täyttyessä,vastuussa myös tällaisesta piilevästä virheestä.
Myyjän vastuuta piilevästä virheestä säädellään maakaaressa ja asuntokauppalaissa. Virhevastuun edellytyksenä on sekä asuntokaupassa että kiinteistön kaupassa, että kaupan kohde poikkeaa tällaisen piilevän virheen vuoksi merkittävästi siitä, mitä ostaja on voinut myydyltä kohteelta odottaa. Arvioinnissa voidaan ottaa huomioon esimerkiksi asunnon ikä, siitä maksettu kauppahinta, asunnosta annetut tiedot ja muita vastaavanlaisia seikkoja.
Oikeuskäytännössä on usein otettu huomioon virheen korjaamisesta aiheutuvat kustannukset silloin, kun joudutaan arvioimaan, onko kaupan kohteessa piilevä virhe. Nyrkkisääntönä voidaan todeta, että jos virheen korjaamisesta aiheutuvat kustannukset ovat yli viisi prosenttia kaupan kohteen kauppahinnasta, on kaupan kohteessa salainen virhe, josta myyjä on vastuussa. Arvio tehdään kuitenkin aina tapauskohtaisesti ja joissakin tilanteissa kaupan kohteessa voitaisiin katsoa olevan piilevä virhe myös silloin, kun korjauskustannukset ovat alhaisemmat.
Mikäli kaupan kohteessa on piilevä virhe, on ostajalla oikeus saada virhettä vastaava hinnanalennus tai, jos virhe on olennainen oikeus purkaa kauppa. Kohtuullisena hinnanalennuksen voidaan yleensä pitää korjauskustannusten määrää vähennettynä korjaustoimenpiteiden tuottamalla tasonparannuksella. Kaupan purkaminen on tyypillisesti mahdollinen silloin, kun virheen korjaamisesta aiheutuvat kustannukset ovat noin 30 – 40 prosenttia kauppahinnasta taikka silloin, kun virheen korjaaminen kestää pitkään tai korjaustoimenpiteiden onnistuminen on epävarmaa ja kaupan kohdetta ei voida lainkaan käyttää asumiseen ennen kuin korjaukset on suoritettu.
Mikäli kysymys on piilevästä virheestä eli virheestä, jonka olemassaolosta myyjä ei ole tiennyt, ei myyjä ole velvollinen suorittamaan ostajalle vahingonkorvausta. Tämä tarkoittaa sitä, että ostajalla ei ole piilevän virheen johdosta oikeutta saada korvausta esimerkiksi sijaisasumisen kustannuksista taikka pilalle menneestä irtaimistosta.
Olemme hoitaneet lukuisia asunto- ja kiinteistökauppariitoja, joissa kaupan kohteessa on havaittu piilevä virhe. Ota yhteyttä ja pyydä maksutonta alkukartoitusta!
Tutustu viimeisimpiin toimeksiantoihimme täältä!
