Moni ostaja olettaa, että jos talossa tai asunnossa ilmenee vika, jota myyjäkään ei tuntenut, myyjä pääsee vastuusta kokonaan. Näin ei kuitenkaan ole: laki voi silti asettaa myyjän korvausvastuuseen, vaikka hän olisi ollut täysin tietämätön viasta. Tällaista tilannetta kutsutaan piileväksi virheeksi – käytetään myös nimityksiä salainen virhe tai piilovirhe – ja se syntyy, kun ostaja löytää kaupanteon jälkeen puutteen, josta ei kumpikaan osapuoli tiennyt kauppahetkellä.
Myyjän vastuu piilevästä virheestä perustuu maakaareen ja asuntokauppalakiin, ja se koskee sekä asunto- että kiinteistökauppaa. Vastuun syntyminen edellyttää aina, että kohde poikkeaa virheen takia merkittävästi siitä, mitä ostaja on voinut kaupanteon hetkellä odottaa. Tätä arvioidaan tapauskohtaisesti – huomiota kiinnitetään muun muassa kohteen ikään, maksettuun kauppahintaan sekä siihen, mitä tietoja myyjä on ostajalle antanut.
Rahassa mitattuna nyrkkisääntönä pidetään, että piilevästä virheestä on kyse, kun korjauskustannukset nousevat yli viiteen prosenttiin kauppahinnasta – tämä ei kuitenkaan ole ehdoton raja, sillä myös sitä pienemmät kustannukset voivat tietyissä tilanteissa riittää.
Kun piilevä virhe todetaan, seuraukset porrastuvat virheen vakavuuden mukaan. Lähtökohtana on hinnanalennus, joka lasketaan korjauskustannusten perusteella vähentämällä siitä korjauksen tuoma tasonparannus. Jos virhe sen sijaan on olennainen, ostajalla voi olla oikeus purkaa koko kauppa – tyypillisesti tähän johtaa tilanne, jossa korjauskustannukset ovat noin 30–40 prosenttia kauppahinnasta, korjaaminen kestää pitkään ja on lopputulokseltaan epävarmaa, tai kohdetta ei voida käyttää asumiseen lainkaan ennen kuin korjaukset on saatu valmiiksi.
Yksi asia kannattaa kuitenkin pitää mielessä: koska myyjä ei ole tiennyt viasta etukäteen, hänellä ei ole velvollisuutta maksaa siitä vahingonkorvausta. Ostaja ei siis voi piilevän virheen perusteella vaatia esimerkiksi korvausta sijaisasumisesta tai pilalle menneestä irtaimistosta – ainoastaan hinnanalennusta tai kaupan purkua.
Meillä on vahva kokemus asunto- ja kiinteistökauppariidoista, joissa kaupan kohteesta on paljastunut piilevä virhe. Ota yhteyttä ja pyydä maksutonta alkukartoitusta!
Tutustu viimeisimpiin toimeksiantoihimme täältä!
