Kuka maksaa, kun putki hajoaa seinän sisällä – osakas vai taloyhtiö? Vastaus löytyy asunto-osakeyhtiölaista, jossa säädetään kunnossapitovastuun jakautumisesta asunto-osakeyhtiön ja sen osakkaiden välillä. Laissa määritetystä vastuunjaosta voidaan poiketa ainoastaan yhtiöjärjestyksen määräyksellä – esimerkiksi hallituksen kokouksen tai yhtiökokouksen päätöksellä tehty poikkeus ei ole pätevä, vaan muutos edellyttää aina yhtiöjärjestykseen otettavaa määräystä.
Lain pääsäännön mukaan osakkaan kunnossapitovastuulle kuuluvat vain hänen osakehuoneistonsa sisäosat. Osakkaan tulee hoitaa huoneistoaan huolellisesti ja huolehtia siitä, ettei hän vahingoita niitä kiinteistön, rakennuksen tai huoneiston osia, jotka kuuluvat yhtiön vastuulle.
Yhtiön kunnossapitovastuulle kuuluvat puolestaan lain pääsäännön mukaan ne rakennuksen ja huoneiston osat, jotka eivät kuulu osakkaan vastuulle, sekä lämmitys-, sähkö-, tiedonsiirto-, kaasu-, vesi-, viemäri-, ilmanvaihto- ja muut vastaavat perusjärjestelmät. Jos osakas on tehnyt muutoksia tai parannuksia yhtiön kunnossapitovastuulle kuuluviin rakenteisiin tai järjestelmiin, yhtiö vastaa niistä vain, jos muutos rinnastuu yhtiön itse toteuttamaan tai vastuulleen hyväksymään toimenpiteeseen, jonka toteuttamista yhtiö on voinut valvoa.
Jos yhtiön kunnossapitovastuulle kuuluvassa rakenteessa on vika, jonka korjaaminen edellyttää osakkaan vastuulla olevien huoneiston osien rikkomista – tai jos yhtiön vastuulla olevan rakenteen vika on vahingoittanut osakkaan vastuulla olevia osia – vastaa yhtiö niiden korjaamisesta. Korjausvastuu rajoittuu kuitenkin niin sanottuun yhtiön perustasoon: jos osakas on remontoinut huoneistoaan tätä tasoa paremmaksi, yhtiö korjaa sisäosat vain siihen kuntoon, jossa ne olivat ennen remonttia.
Jos osakas puolestaan vahingoittaa yhtiön kunnossapitovastuulle kuuluvia rakenteita tai järjestelmiä, hän on velvollinen korvaamaan aiheuttamansa vahingon, jollei hän osoita menetelleensä huolimattomasti. Tämä vastuu ei siirry kaupan yhteydessä seuraavalle osakkaalle.
Asuntokaupan riitatilanteissa joudutaankin tyypillisesti arvioimaan myös sitä, miten kunnossapitovastuu jakautuu osakkaan ja yhtiön välillä. Myyjän ei yleensä voida katsoa olevan vastuussa virheestä, jos sen korjaaminen kuuluu yhtiön kunnossapitovastuulle ja osakkaalle jyvitettävä osuus korjauskustannuksista jää määrältään vähäiseksi.
Olemme hoitaneet lukuisia toimeksiantoja, joissa on jouduttu arvioimaan kunnossapitovastuun jakautumista asunto-osakeyhtiön ja sen osakkaan välillä. Ota yhteyttä ja pyydä maksutonta alkukartoitusta!
Tutustu viimeisimpiin toimeksiantoihimme täältä!
