Yksi asuntokaupoissa usein riitoja aiheuttava tilanne on ulkoseinärakenteiden kosteus- ja mikrobivauriot. Riitaisuuksia syntyy, kun kaupanteon jälkeen kaupan kohteena olleessa huoneiston taikka jonkin toisen asunto-osakeyhtiön huoneiston ulkoseinärakenteessa havaitaan kosteus- tai mikrobivaurioita. Kosteus- tai mikrobivauriot saattavat johtua esimerkiksi siitä, että ulkopuolinen kosteudenhallinta ja salaojat ovat puutteelliset tai talossa käytetyt rakenteet ovat nykytietämyksen valossa riskirakenteita esimerkiksi, jos talossa on käytetty valesokkelirakennetta tai sisältäpäin eristettyä maanvastaista seinärakennetta.
Jos kaupanteon jälkeen on käynyt ilmi, että kaupan kohteena olleen huoneiston tai jonkin toisen asunto-osakeyhtiön huoneiston ulkoseinärakenteessa on havaittu mikrobi- tai kosteusvaurioita, tulee arvioitavaksi, mikä on myyjän mahdollinen vastuu asiassa. Mikäli tällaisia vaurioita havaitaan, on erittäin tärkeää, että ostaja reklamoi virheistä myyjälle viipymättä eli ilmoittaa myyjälle, mitä vaurioita kohteessa on havaittu ja, mitä ostaja virheiden johdosta myyjältä vaatii. Reklamaatio on syytä tehdä ennen kuin virheitä ryhdytään korjaamaan, jotta myyjä ei voisi vedota siihen, että hän ei ole voinut tutustua virheisiin ennen niiden korjaamista.
Arvioitaessa, mikä on myyjän vastuu ulkoseinärakenteiden kosteus- ja mikrobivaurioista, on syytä huomioida, että asunto-osakeyhtiössä rakenteiden kunnossapitovastuu kuuluu asunto-osakeyhtiölle ja että asunto-osakeyhtiön kunnossapitovastuu on ensisijaista myyjän vastuuseen nähden. Tämä tarkoittaa sitä, että jos kaupan kohteena olleen huoneiston ulkoseinärakenteessa havaitaan kosteus- tai mikrobivaurioita, on asunto-osakeyhtiö ensisijaisesti vastuussa niiden korjaamisesta. Myyjän vastuu voi käsittää sen osuuden korjauskustannuksista, joka jyvitetään ostajan osakkeille. Mikäli myyjä on tiennyt virheestä tai muutoin toiminut kaupassa huolimattomasti voi ostajalla olla oikeus vaatia myyjältä vahingonkorvausta myös muusta virheen aiheuttamasta vahingosta eli esimerkiksi sijaisasumisesta aiheutuneista kustannuksista taikka sellaisista korjauskustannuksista, joita asunto-osakeyhtiö ei korvaa.
Jos ulkoseinärakenteiden kosteus- ja mikrobivauriot ovat jossakin toisessa asunto-osakeyhtiön huoneistossa, voi myyjä olla vastuussa virheestä ns. salaista taloudellista virhettä koskevan säännöksen perusteella. Tällöin edellytyksenä on, että ostajan yhtiövastike tai velkaosuus kasvavat merkittävästi asunto-osakeyhtiössä ilmi tulleen odottamattoman vian seurauksena. Yleensä ulkoseinärakenteiden kosteus- ja mikrobivaurioita voidaan pitää odottamattomana vikana ellei ostajalle ennen kauppaa luovutetuissa asiakirjoissa ole käynyt ilmi että niiden olemassaoloa on epäilty jo aiemmin. Ostajalle aiheutuvia kustannuksia voidaan yleensä pitää merkittävänä jos ne ovat 10 prosenttia kauppahinnasta tai yli 10.000 euroa. Kustannusten merkittävyyttä arvioidaan kuitenkin aina tapauskohtaisesti.
Mikäli ostajan ostamassa huoneistossa havaituista ulkoseinän kosteus- ja mikrobivaurioista taikka asunto-osakeyhtiön muissa huoneistoissa havaituista kosteus- ja mikrobivaurioista johtuvia virheitä on pidettävä olennaisena, on ostajalla oikeus purkaa kauppa. Arvioitaessa, onko virhettä pidettävä olennaisena, on otettava huomioon muun muassa se, onko ostajan mahdollista käyttää huoneistoa kohtuullisen ajan kuluessa turvalliseen asumiseen, kuinka paljon kustannuksia korjauksista aiheutuu ja kuinka hyvin kustannusten määrä voidaan etukäteen ennustaa.
