Osakkaat kysyvät asian lähes aina samalla tavalla: milloin pesän voi sulkea, jotta koko juttu on vihdoin ohi? Kysymykseen kätkeytyy oletus, joka ei pidä paikkaansa. Kuolinpesää ei ”suljeta” samalla tavalla kuin yritys asetetaan selvitystilaan – perinnönjako lopettaa pesän hallinnon, mutta ei myyjän vastuuta, vaan ainoastaan siirtää vaatimuksen kohdistumaan osakkaisiin henkilökohtaisesti.
Vastuu ei siis pääty siihen, mitä te teette. Se päättyy siihen, kun aikaa on kulunut tarpeeksi.
Lyhyt vastaus: kiinteistön kaupassa ostaja menettää oikeutensa vedota laatuvirheeseen, jollei hän ilmoita siitä viiden vuoden kuluessa hallinnan luovutuksesta. Käytetyn asunto-osakkeen kaupassa määräaika on kaksi vuotta. Näiden lisäksi ostajan on reklamoitava kohtuullisessa ajassa virheen havaitsemisesta – molempien edellytysten on täytyttävä yhtä aikaa. Pesän jakaminen ei lyhennä vastuuaikaa millään tavalla.
Tämä on koko aiheen keskeisin rakenne, ja se on samalla kuolinpesän vahvin puolustuslinja. Ostajaa sitovat kaksi eri määräaikaa samanaikaisesti: kohtuullinen aika virheen havaitsemisesta, jolloin ostaja ei saa vedota virheeseen, ellei hän ilmoita siitä ja siihen perustuvista vaatimuksistaan myyjälle kohtuullisessa ajassa havaitsemisesta – tämä on suhteellinen ja arvioidaan tapauskohtaisesti – sekä ehdoton, kalenterista laskettava takaraja hallinnan luovutuksesta.
| Ehdoton takaraja | Mistä lasketaan | |
|---|---|---|
| Kiinteistö (laatuvirhe) | 5 vuotta | Hallinnan luovutuksesta |
| Käytetty asunto-osake | 2 vuotta | Hallinnan luovutuksesta — tai kaupantekohetkestä, jos asunto oli jo ostajan hallinnassa |
Olennaista on, että molempien edellytysten on täytyttävä. Vaikka ostaja olisi hyvin viiden vuoden rajan sisällä, hänen vaatimuksensa voi silti kaatua siihen, ettei hän reklamoinut kohtuullisessa ajassa vaurion havaitsemisesta – ja kuolinpesille osoitetuissa vaatimuksissa juuri tämä osoittautuu yllättävän usein heikoksi kohdaksi, kun vaurio on havaittu selvästi aiemmin kuin milloin siitä on lopulta ilmoitettu. Huomatkaa myös, että ratkaiseva päivämäärä on hallinnan luovutus, ei kaupantekopäivä – ero näiden välillä on usein viikkoja tai jopa kuukausia, ja rajatapauksessa juuri se ratkaisee koko asian.
Jos kuolinpesä myi asunto-osakkeen, tämä osio kannattaa lukea erityisen tarkasti – se on koko artikkelin paras uutinen. Lain esitöissä kahden vuoden määräajan tarkoitus on kirjattu suoraan: säännös antaa myyjänä olevalle yksityishenkilölle kahden vuoden kuluttua suojan ostajan vaatimuksia vastaan ja korostaa samalla ostajan selonottovelvollisuutta käytetyn asunnon kaupassa. Määräajan tarkoitus on turvata nimenomaan omaa asuntoaan myyvän yksityishenkilön asema yllättäviltä, mahdollisesti vasta useiden vuosien kuluttua esitettäviltä vaatimuksilta.
Vielä tärkeämpää on jatko: esitöiden mukaan määräaika on ehdoton yhtä poikkeusta lukuun ottamatta, ja se koskee myös tilanteita, joissa virhe on tosiasiassa voitu havaita vasta määräajan umpeuduttua. Käytännössä tämä tarkoittaa, että jos kuolinpesä myi asunto-osakkeen ja hallinta luovutettiin yli kaksi vuotta sitten, ostajan vaatimus on lähtökohtaisesti myöhässä, vaikka vauriota ei olisi voitu havaita aikaisemmin – se, että vaurio paljastui vasta nyt, ei itsessään pidennä määräaikaa. Sääntö ei koske tilanteita, joissa myyjänä on elinkeinonharjoittaja, mutta kuolinpesän myydessä myyjänä on käytännössä aina yksityishenkilöitä, joten sääntö on kuolinpesän käytettävissä.
Tämä kohta jätetään yleisartikkeleissa lähes poikkeuksetta mainitsematta, ja se voi yllättää kuolinpesän ikävästi. Kiinteistökaupan viiden vuoden takaraja koskee nimenomaan laatuvirhettä – siis rakennuksen kuntoa, rakenteita ja fyysisiä ominaisuuksia, joista valtaosa riidoista käydään.
Vallintavirheissä ja oikeudellisissa virheissä vastaavaa viiden vuoden takarajaa ei ole olemassa. Näiden osalta ostaja voi reklamoida vielä viiden vuoden jälkeenkin, tosin kanne on nostettava kymmenen vuoden kuluessa. Vallintavirheellä tarkoitetaan esimerkiksi puuttuvaa rakennuslupaa tai käyttöä rajoittavaa viranomaispäätöstä, ja oikeudellisella virheellä puolestaan omistusoikeuteen liittyvää ongelmaa. Kuolinpesän myymissä vanhoissa kohteissa juuri luvattomat rakenteet – katettu terassi, muutettu autotalli, asuinkäyttöön otettu yläkerta – ovat tavanomaisia, ja jos ostajan vaatimus koskee tällaista, viiden vuoden argumentti ei auta, vaan asia on arvioitava kokonaan eri lähtökohdista.
Sekä kiinteistö- että asuntokaupassa määräaikojen tuoma suoja menetetään, jos myyjä on menetellyt törkeän huolimattomasti taikka kunnianvastaisesti ja arvottomasti – tällöin ostaja saa vedota virheeseen määräajoista huolimatta. Kuolinpesässä tämä kytkeytyy suoraan siihen, mitä yksittäiset osakkaat tiesivät ja mitä ostajalle kerrottiin. Jos yksi osakas tiesi vauriosta eikä siitä kerrottu, kyse ei ole enää vain siitä yksittäisestä virheestä – riskinä on, että koko määräaikasuoja häviää kaikilta osakkailta samalla kertaa. Tämä kannattaa selvittää rehellisesti omassa piirissä ennen kuin määräaikaväitteeseen aletaan nojata. Käsittelemme myyjäpuolen tietoisuutta artikkelissa Kuolinpesä ei tiennyt kohteen kunnosta.
Tämä on artikkelin konkreettisin puolustuskeino, ja kuolinpesät jättävät sen lähes poikkeuksetta huomaamatta. Laki edellyttää, että ostaja ilmoittaa määräajassa sekä virheestä että siihen perustuvista vaatimuksistaan. Korkein oikeus on ratkaisussaan KKO 2016:69 todennut, ettei ajoissa tehty ilmoitus virheestä riitä täyttämään oikea-aikaisen ja asianmukaisen reklamaation edellytyksiä, jos ostaja ei ole samalla ilmoittanut virheeseen perustuvista vaatimuksistaan. Myyjän kannalta olennaista on saada tietää, vaatiiko ostaja kaupan purkua vai rahamääräistä hyvitystä.
Käytännössä kuolinpesille lähetetyt ensimmäiset viestit ovat usein juuri tällaisia: kuvaillaan löytynyt vaurio, liitetään mukaan valokuvia ja ehkä asiantuntijalausunto, mutta itse vaatimusta ei esitetä – varsinainen vaatimus saapuu vasta kuukausia myöhemmin asiamiehen kirjeessä. Jos vaatimus esitetään vasta määräajan umpeuduttua, koko vaatimus voi kaatua tähän, vaikka vauriosta olisi ilmoitettu ajoissa. Kaivakaa siis esiin kaikki ostajan lähettämät viestit ja tarkistakaa niistä kaksi asiaa: milloin vauriosta ilmoitettiin ensimmäisen kerran, ja milloin varsinainen vaatimus esitettiin ensimmäisen kerran. Tämä yksi tarkistus on ratkaissut kokonaisia juttuja.
Vaikka ostaja olisi reklamoinut ajoissa, se ei tarkoita, että vaatimus pysyisi voimassa ikuisesti. Saatavan vanhentuminen on oma erillinen kysymyksensä, jota arvioidaan vanhentumista koskevan lainsäädännön nojalla, ja vanhentuminen on katkaistava erikseen. Jos ostaja on reklamoinut kerran ja ollut sen jälkeen vuosia hiljaa, kannattaa selvittää, onko vaatimus ehtinyt vanhentua – tämä argumentti tulee käyttöön selvästi harvemmin kuin reklamaatioväite, minkä vuoksi vastapuoli ei ole siihen läheskään aina varautunut.
Jos luette tätä ennen perinnönjakoa, käytettävissänne on viisi keinoa, jotka myöhemmin eivät enää ole.
Nämä kolme päivämäärää kannattaa kirjata ylös heti ja jakaa kaikille osakkaille:
Jos jokin näistä on epäselvä, se on syytä selvittää ennen kuin ostajalle vastataan mitään.
Asuntokauppalakiin on valmisteilla muutoksia, joiden myötä lakiin lisättäisiin nimenomaiset säännökset myyjän vastuun päättymisestä. Uudistus on ollut lausuntokierroksella, joten voimassa oleva oikeustila on toistaiseksi edellä kuvatun mukainen. Jos kauppanne ajoittuu lähelle mahdollista voimaantuloa, siirtymäsäännökset kannattaa tarkistaa erikseen.
Ei. Perinnönjako päättää pesän hallinnon, mutta ei myyjän virhevastuuta. Se siirtää vaatimuksen kohdistumaan osakkaisiin henkilökohtaisesti.
Ei, vaan hallinnan luovutuksesta. Käytetyssä asunto-osakkeessa määräaika alkaa kaupanteosta vain, jos asunto oli jo kauppaa tehtäessä ostajan hallinnassa.
Lähtökohtaisesti ette. Kahden vuoden määräaika on ehdoton ja koskee esitöiden mukaan myös tilanteita, joissa virhe on voitu havaita vasta määräajan jälkeen. Poikkeuksena on myyjän törkeän huolimaton tai kunnianvastainen ja arvoton menettely.
Ei välttämättä. Reklamaatiossa on ilmoitettava myös virheeseen perustuvat vaatimukset. Pelkkä ilmoitus vauriosta ei täytä vaatimusta.
Ei. Se koskee laatuvirhettä. Vallintavirheissä ja oikeudellisissa virheissä vastaavaa takarajaa ei ole, joskin kanne on nostettava kymmenen vuoden kuluessa.
Suomen Laatujuristit on erikoistunut kiinteistö- ja asuntokaupan riitatilanteisiin. Määräaikakysymys on kokemuksemme mukaan juuri se kohta, jossa kuolinpesän juttu useimmin joko ratkeaa kokonaan tai jää turhaan ratkaisematta – koska päivämääriä ei ole tarkistanut kukaan.
Käymme kanssasi läpi maksuttomassa tilannearviossa:
Olemme hoitaneet lukuisia asunto- ja kiinteistökauppariitoja, joissa kuolinpesä on ollut myyjänä.
Ota yhteyttä ja pyydä maksutonta alkukartoitusta!
Artikkeli on yleisluontoinen kuvaus oikeustilasta eikä sitä voi käyttää yksittäistapauksen ratkaisemiseen. Jokainen kiinteistö- ja asuntokaupan riita ratkeaa omien tosiseikkojensa perusteella.
