Moni kuvittelee kuolinpesän kukkaroksi, joka tyhjetessään myös sulkeutuu – ja tämän uskomuksen varaan rakentuu tarina, joka toistuu yllättävän usein. Vainajan asunto myytiin, kauppasumma jaettiin sisarusten kesken ja perinnönjakokirja allekirjoitettiin: yksi lyhensi omalla osuudellaan asuntolainaansa, toinen remontoi keittiönsä, kolmas maksoi lastensa opintoja. Kaksi vuotta kaupanteon jälkeen ostajan asiamies lähettää silti 45 000 euron hinnanalennusvaatimuksen.
Lähes poikkeuksetta osakkaiden ensireaktio on, että vaatimus on myöhässä, koska pesää ei enää ole olemassa. Tämä on virheellinen johtopäätös: kuolinpesän jakaminen ei lopeta myyjän virhevastuuta, ja huonoimmassa tapauksessa se jopa vahvistaa vaatimuksen kohdistumista osakkaisiin verrattuna tilanteeseen, jossa pesää ei olisi jaettu.
Tiivistettynä: kyllä, ostaja voi vaatia. Perinnönjako ei katkaise oikeutta hinnanalennukseen, vahingonkorvaukseen tai kaupan purkuun, ja vaatimus kohdistuu henkilökohtaisesti niihin osakkaisiin, jotka olivat kaupassa myyjinä – riippumatta siitä, onko pesä jaettu ja rahat jo käytetty. Jos jako tehtiin ennen velkojen maksamista, osakkaille voi syntyä lisäksi erillinen palautusvastuu.
Moni ajattelee kuolinpesää abstraktina toimijana, joka tekee kaupan ja johon vastuu jää. Oikeudellisesti kauppa syntyy kuitenkin osakkaiden omilla allekirjoituksilla – he ovat sopimuksen osapuolia, ei pesä eikä vainaja. Ostajan vaatimus ei siis ole peritty velka, vaan seuraus osakkaiden itse tekemästä sopimuksesta ja sen rikkomisesta.
Tästä seuraa monelle epämiellyttävä johtopäätös: ostajan ei tarvitse jäljittää kuolinpesää tai sen varoja, vaan hän voi kohdistaa vaatimuksensa suoraan myyjinä olleisiin osakkaisiin. Turun hovioikeuden lainvoimaisen ratkaisun mukaan tämä vastuu on yhteisvastuullista eikä rajoitu siihen, kuinka paljon kukin osakas sai pesästä jako-osuutenaan. Käsittelemme tätä kysymystä laajemmin artikkelissa Vastaako kuolinpesän osakas henkilökohtaisesti, jos ostaja reklamoi?
Perinnönjako ei siis muuta vastuun perustetta lainkaan. Se vaikuttaa ainoastaan kahteen asiaan: mistä varoista vaatimus lopulta maksetaan, ja millaisia lisäriskejä osakkaille on ehtinyt jaon myötä syntyä.
Tämä on koko aiheen tärkein kohta, sillä juuri näiden kahden vastuun sekoittaminen johtaa kuolinpesän osakkaita harhaan verkosta löytyvän yleistiedon perusteella. Kyse on kahdesta eri vastuusta, joilla on eri peruste ja eri laajuus.
Ensimmäinen on myyjän virhevastuu, joka on sopimusperusteinen ja pohjautuu maakaareen tai asuntokauppalakiin. Se on lähtökohtaisesti täysimääräistä ja osakkaiden kesken yhteisvastuullista, eikä sillä ole kattoa perintöosuuden määrässä – osakas voi joutua maksamaan enemmän kuin koskaan sai perinnöksi.
Toinen on jäämistöoikeudellinen palautusvastuu, joka perustuu perintökaareen: kuolinpesää ei saa jakaa ennen kuin tiedossa olevat velat on maksettu tai niiden maksuun tarvittavat varat turvattu. Jos jako on silti tehty, se voidaan määrätä peruuntumaan osittain tai kokonaan, ja osakkaan on tällöin palautettava saamaansa omaisuutta – tässä vastuussa pääsääntönä kuitenkin on, ettei palautusvelvollisuus ylitä sitä määrää, jonka osakas on pesästä saanut.
Juuri tähän piiloutuu sudenkuoppa. Verkosta tietoa etsivä osakas löytää tyypillisesti jälkimmäisen vastuun ja sen lohdullisen katon, ja päättelee siitä virheellisesti, ettei voi menettää enempää kuin sai perinnöksi. Katto koskee kuitenkin ainoastaan palautusvastuuta perillisenä – se ei millään tavoin rajoita myyjän virhevastuuta. Nämä kaksi vastuuta ovat rinnakkaisia, eivät toisiaan rajoittavia, joten perinnönjako voi tosiasiassa lisätä osakkaan riskiä uudella vastuuperusteella sen sijaan, että rajaisi olemassa olevaa vastuuta.
Ratkaisevaa on ajoitus – mitä osakkaat tiesivät tai heidän olisi pitänyt tietää sillä hetkellä, kun jako tehtiin.
Huonoin lähtökohta syntyy, jos reklamaatio oli jo saapunut ja pesä silti jaettiin: kyseessä oli tunnettu vaatimus, jonka varalle ei varattu varoja, joten jaon peräyttäminen ja palautusvastuu ovat tällöin realistisia ja osakkaiden menettelyä arvioidaan ankarasti.
Välimaasto syntyy, jos kaupasta oli tullut merkkejä ongelmista – esimerkiksi ostaja oli kysellyt rakenteista tai lähettänyt havaintojaan – mutta varsinaista vaatimusta ei vielä ollut. Tällöin arvioidaan, olisiko osakkaiden pitänyt varautua tulevaan vaatimukseen; kysymys on aidosti tulkinnanvarainen ja siitä kannattaa tarvittaessa riidellä.
Paras asema on osakkailla, joille vaatimus tuli täysin yllättäen ilman ennakkomerkkejä – heillä on selvästi vahvimmat perusteet torjua jakoon perustuvat lisävaatimukset. Myyjän virhevastuu on silti tästä huolimatta voimassa, joten tämäkään seikka ei yksin ratkaise koko asiaa.
Yksi asia kannattaa muistaa jo etukäteen: kuolinpesän luovuttaminen pesänselvittäjän hallintoon on määräaikoihin sidottu keino, jolla osakkaat voivat tietyissä tilanteissa rajata omaa henkilökohtaista velkavastuutaan. Jos pesässä on ylivelkaisuuden riski, tätä vaihtoehtoa kannattaa punnita heti eikä vasta kuukausien päästä.
Tässä kohtaa moni toivoisi lain joustavan enemmän kuin se todellisuudessa joustaa. Vastuu ei ole millään tavoin sidottu siihen, ovatko rahat vielä tallella: osakas, joka lyhensi perinnöllään asuntolainaansa, on täsmälleen samassa asemassa kuin osakas, jonka osuus makaa yhä tilillä. Rahan käyttäminen ei siis ole vastuuvapausperuste, ja tuomittu suoritusvelvollisuus voidaan aikanaan periä myös ulosottoteitse osakkaan muusta omaisuudesta ja tuloista. Tämä kannattaa todeta suoraan heti alussa, sillä tilanteen vähättely johtaa yleensä siihen, että siihen herätään vasta kun neuvotteluvara on jo menetetty.
Yhteisvastuu tarkoittaa, että ostaja saa itse valita, keneltä hän perii saatavansa, eikä hänen tarvitse jakaa vaatimusta osakkaiden kesken tai perustella valintaansa kenellekään.
Otetaan esimerkki: kolme sisarusta jakoi 240 000 euron kauppahinnan tasan, 80 000 euroa kullekin, ja oikeudessa ostaja saa 60 000 euron hinnanalennuksen. Kun yksi sisaruksista on maksukyvytön ja toinen asuu ulkomailla, ostaja voi periä koko 60 000 euroa kolmannelta sisarukselta – lähtökohtaisesti myös oikeudenkäyntikulut mukaan lukien, jos juttu hävitään. Maksanut osakas voi tosin periä muilta näiden osuudet regressinä, mutta se on oma erillinen prosessinsa, jonka arvo riippuu täysin muiden osakkaiden maksukyvystä. Käytännössä sisarusten välinen riita alkaa hyvin usein juuri tästä.
Tästä seuraa yksi konkreettinen neuvo: älkää neuvotelko ostajan kanssa erikseen. Jos yksi osakas sopii omasta osuudestaan ja toinen ei, lopputulos on lähes poikkeuksetta huonompi kuin koordinoidusti hoidettu kokonaisuus, ja yhden osakkaan tekemät myönnytykset kääntyvät todisteina kaikkia muitakin vastaan.
Tähän asti teksti on ollut synkkää luettavaa, mutta nyt käännytään toiseen ja käytännössä tärkeämpään puoleen. Kaikki edellä sanottu koskee vain sitä, kenen maksettavaksi lasku lopulta tulee, jos ostaja voittaa jutun – ei sitä, onko vaatimus ylipäätään perusteltu tai onko se oikean suuruinen.
Kokemuksemme mukaan kuolinpesien saamissa vaatimuksissa kannattaa tarkistaa erityisesti seuraavat kohdat:
Moni kuolinpesä maksaa vaatimuksen kokonaan tai lähes kokonaan pelkästään siksi, ettei näitä kohtia ehtinyt kukaan tarkistaa ennen kuin sovinnosta oli jo puhuttu.
Tämä kohta jää lähes aina huomaamatta. Jos kuolinpesä on maksanut myynnistä luovutusvoittoveroa ja joutuu myöhemmin suorittamaan ostajalle hinnanalennusta, kauppahinta on tosiasiassa alentunut jälkikäteen – ja verotusta voi tällöin olla mahdollista oikaista. Vastaavasti ostajan maksamaa varainsiirtoveroa voidaan oikaista, kun hinnanalennusta on annettu piilevän virheen perusteella.
Oikaisu ei tapahdu automaattisesti, vaan sitä on haettava erikseen ja määräajassa, joten verokysymys kannattaa nostaa esiin jo silloin, kun sovinnosta neuvotellaan – ei vasta sen jälkeen. Käytännössä oikaisu voi palauttaa merkittävän osan maksetusta summasta, mikä kannattaa huomioida myös sovintosumman mitoituksessa. Verokohtelu ratkeaa aina tapauskohtaisesti, joten oikaisumahdollisuus on syytä selvittää erikseen.
Jos luet tätä ennen kuin pesä on jaettu, olet harvinaisen hyvässä asemassa. Kuolinpesän myyjänvastuu jatkuu vuosia kaupan jälkeen, eikä pesän jakaminen katkaise sitä. Käytännössä toimivia keinoja ovat esimerkiksi osan kauppahinnasta jättäminen pesään vastuuajaksi, osittainen jako sekä nimenomainen varauma jakokirjaan sen varalta, että kauppaan liittyviä vaatimuksia ilmenee myöhemmin. Myös kauppakirjan vastuunrajoitusehtoihin kannattaa kiinnittää huomiota jo ennen kauppaa. Käsittelemme tätä erikseen artikkelissa ”Milloin kuolinpesän vastuu myydystä kohteesta päättyy?”.
Moni kuolinpesä ei tule ajatelleeksi, että riidan hoitamiseen voi löytyä oikeusturvavakuutus useammastakin suunnasta. Tilanne kannattaa selvittää ennen kuin neuvotteluihin ryhdytään omalla kustannuksella. Selvitämme vakuutusturvan asiakkaidemme puolesta ja hoidamme korvaushakemuksen vakuutusyhtiöön heti alussa, koska vakuutusehdoissa on määräaikoja ja edellytyksiä, jotka voivat myöhemmin sulkea korvauksen pois.
Ei. Perinnönjako ei päätä myyjän virhevastuuta. Vastuu jatkuu kiinteistössä lähtökohtaisesti viisi vuotta ja käytetyssä asunto-osakkeessa kaksi vuotta hallinnan luovutuksesta.
Myyjän virhevastuun osalta kyllä. Se ei rajoitu pesästä saadun jako-osuuden määrään. Perintökaaren mukainen palautusvastuu on eri asia, ja siinä pääsääntönä on, ettei palautusvelvollisuus ylitä pesästä saatua määrää.
Rahojen käyttäminen ei poista vastuuta. Suoritusvelvollisuus voidaan aikanaan periä muusta omaisuudesta ja tuloista.
Voidaan. Jos pesä on jaettu ennen kuin tiedossa olleet velat on maksettu tai turvattu, jako voidaan määrätä peruuntumaan osittain tai kokonaan.
Ostajaan nähden kyllä, koska vastuu on yhteisvastuullista. Voit periä osuuden häneltä myöhemmin erikseen, jos hänellä on siihen varaa.
Kysymys on ajankohtainen myös myyjälle: jos hinnanalennus maksetaan, maksettua luovutusvoittoveroa voi olla mahdollista oikaista. Oikaisua on haettava erikseen ja määräajassa.
Suomen Laatujuristit on erikoistunut kiinteistö- ja asuntokaupan riitatilanteisiin. Hoidamme säännöllisesti tapauksia, joissa myyjänä on ollut kuolinpesä ja vaatimus saapuu vuosia kaupan jälkeen – usein tilanteessa, jossa varat on jo jaettu ja käytetty.
Käymme kanssasi läpi maksuttomassa tilannearviossa:
Olemme hoitaneet lukuisia asunto- ja kiinteistökauppariitoja, joissa kuolinpesä on ollut myyjänä.
Ota yhteyttä ja pyydä maksutonta alkukartoitusta!
Artikkeli on yleisluontoinen kuvaus oikeustilasta eikä sitä voi käyttää yksittäistapauksen ratkaisemiseen. Jokainen kiinteistö- ja asuntokaupan riita ratkeaa omien tosiseikkojensa perusteella.
