Yleinen uskomus kuolinpesien keskuudessa kuuluu näin: kun perintö on jaettu, myös vastuu myydystä kiinteistöstä katoaa mukana. Todellisuudessa asia ratkeaa toisin, kuten seuraava tapaus osoittaa. Kuolinpesä myi vainajan omakotitalon ja jakoi kauppasumman sisarusten kesken – asia tuntui selvältä, kunnes puolitoista vuotta myöhemmin postiluukusta löytyi ostajan asiamiehen kirje 60 000 euron hinnanalennusvaatimuksineen. Syynä oli alapohjasta paljastunut kosteusvaurio.
Moni osakas ajattelee tässä vaiheessa, ettei asia voi koskea häntä henkilökohtaisesti, koska pesässä ei ole enää rahaa jäljellä. Se on ymmärrettävä johtopäätös, mutta useimmiten virheellinen – ja loppuartikkeli selittää, miksi.
Ytimekkäästi: Ostajan vaatimus ei koske vainajaa tai tämän velkoja vaan itse kuolinpesän tekemää kauppaa, ja kaupan tehneet osakkaat vastaavat siitä lähtökohtaisesti henkilökohtaisesti ja yhteisvastuullisesti – riippumatta siitä, kuinka suuren perintöosuuden kukin sai.
Haku kuolinpesän osakkaan vastuusta tuottaa nopeasti kymmenittäin sivuja, joilla vakuutetaan, ettei kuolinpesän osakas vastaa henkilökohtaisesti eikä peri velkoja. Väite pitää paikkansa – mutta vain vainajan veloista. Kun kyse on kuolinpesän itsensä tekemästä kaupasta ja siitä nousevasta reklamaatiosta, tilanne on toinen.
Maakaaresta tai asuntokauppalaista ei löydy erillistä ”perikuntapykälää”, joka lieventäisi kuolinpesän vastuuta muihin myyjiin verrattuna. Kuolinpesä on kiinteistön tai asunto-osakkeen myyjänä täsmälleen samassa asemassa kuin yksityishenkilö myyjä, ja siihen kohdistuvat samat velvollisuudet:
Se, ettei kukaan osakkaista ole asunut talossa vuosikymmeneen, ei sinänsä poista vastuuta – vaikka se voikin vaikuttaa siihen, minkä tyyppisestä virheestä on kyse. Tiedonantovirhe edellyttää lähtökohtaisesti myyjän tietoisuutta, mutta salainen virhe ei, joten kuolinpesä ei vapaudu vastuusta pelkästään sillä, ettei kukaan tuntenut taloa.
Alalla eli pitkään käsitys, jonka mukaan kuolinpesän osakkaan ei tarvitsisi palauttaa kauppahinnasta enempää kuin hän oli itse saanut jako-osuutenaan. Ajatus oli lohdullinen, ja siihen vedottiin usein neuvotteluissa – kunnes Turun hovioikeus otti asiaan kantaa 29.6.2018 antamassaan tuomiossa nro 556 (asia S 17/672).
Tapauksessa kuolinpesän osakkaat olivat myyneet kiinteistön vuokraoikeuden rakennuksineen. Asuinrakennus osoittautui kaupanteon jälkeen olennaisesti huonokuntoisemmaksi kuin ostajilla oli annettujen tietojen perusteella ollut aihetta odottaa, ja ostajat vaativat kaupan purkua sekä kauppahinnan palauttamista myyjiltä yhteisvastuullisesti.
Myyjät puolustautuivat samalla argumentilla, johon moni osakas nojaa yhä tänään: vastuun pitäisi rajoittua kunkin omaan jako-osuuteen, ei olla yhteisvastuullinen. Hovioikeus ei hyväksynyt tätä. Se totesi, ettei maakaaresta löydy säännöstä, joka antaisi kuolinpesälle erityisaseman myyjänä – ellei kauppakirjassa ole nimenomaisesti muuta sovittu – ja sovelsi yleisiä velvoiteoikeudellisia periaatteita, joiden mukaan myyjän virhevastuu on lähtökohtaisesti täysimääräistä. Myyjät velvoitettiin yhteisvastuullisesti palauttamaan kauppahinta tuottokorkoineen, ja tuomio on lainvoimainen.
Kaupan kohteena oli tässä tapauksessa vuokraoikeus, mutta sama periaate ulottuu tavalliseen omakotitalokauppaan ja vastaavasti asuntokauppalain alaiseen asunto-osakkeen kauppaan.
Juuri yhteisvastuu on se kohta, joka saa monen osakkaan huolestumaan aidosti. Se tarkoittaa, ettei ostajan tarvitse jakaa vaatimustaan osakkaiden kesken tai periä kutakin erikseen: hän voi kohdistaa koko summan kehen tahansa myyjänä olleeseen osakkaaseen – käytännössä siihen, jolla on parhaat edellytykset maksaa.
Esimerkki havainnollistaa tilanteen. Kolme sisarusta myi äidiltä perimänsä talon 250 000 eurolla ja jakoi rahat keskenään tasan. Oikeudessa ostaja saa 75 000 euron hinnanalennuksen. Yksi sisaruksista asuu ulkomailla eikä ole tavoitettavissa, toinen on maksukyvytön, kolmas omistaa velattoman asunnon Suomessa.
Ostaja voi periä koko 75 000 euroa juuri tuolta kolmannelta sisarukselta. Vastuu ei rajoitu hänen omaan kolmannekseensa eikä katkea siihen, että hän sai perintönä 83 000 euroa – vastuu voi ylittää tämänkin summan, ja hän vastaa lähtökohtaisesti myös hävityn jutun oikeudenkäyntikuluista. Maksanut osakas saa toki regressioikeuden periä osuudet muilta, mutta se on oma, erillinen prosessinsa, jonka arvo riippuu täysin muiden maksukyvystä ja tavoitettavuudesta. Juuri tästä alkaa usein seuraava riita – sisarusten kesken.
Vastuu ei ratkea aina samalla kaavalla. Nämä neljä poikkeusta kannattaa tarkistaa heti:
Tämä on toiseksi yleisin kysymys heti henkilökohtaisen vastuun jälkeen, ja vastaus on ikävä: jaettu ja käytetty kauppahinta ei poista vastuuta. Se poistaa vain sen omaisuuden, josta vaatimus olisi ollut helpointa maksaa. Jos pesä lisäksi jaettiin ennen kuin velat maksettiin tai niiden maksuun tarvittavat varat turvattiin, osakkaille voi syntyä jäämistöoikeudellinen palautusvastuu, ja perinnönjakoa voidaan joutua jopa peräyttämään. Käsittelemme tätä kysymystä laajemmin omassa artikkelissamme perinnönjaosta ja hinnanalennusvaatimuksesta.
Tähän asti kuva on ollut synkkä, mutta asiassa on toinenkin, tärkeä puoli. Se, että osakas voi olla henkilökohtaisesti vastuussa, kertoo vain kenelle lasku ohjautuu, jos ostaja voittaa jutun – ei sitä, onko vaatimus ylipäätään perusteltu tai onko se niin suuri kuin reklamaatiossa väitetään.
Kokemuksemme mukaan kuolinpesien saamissa vaatimuksissa kannattaa tarkistaa ainakin:
Moni kuolinpesä maksaa vaatimuksen kokonaan tai lähes kokonaan juuri siksi, ettei näitä kohtia ehditty tarkistaa ennen kuin sovinnosta oli jo puhuttu.
Moni kuolinpesä ei tule ajatelleeksi, että riidan hoitoon saattaa löytyä oikeusturvavakuutus useammastakin suunnasta. Tämä kannattaa selvittää ennen kuin ryhtyy neuvottelemaan omalla kustannuksellaan. Selvitämme vakuutusturvan asiakkaidemme puolesta ja hoidamme korvaushakemuksen vakuutusyhtiölle heti alussa, sillä vakuutusehtojen määräajat ja edellytykset voivat myöhemmin sulkea korvauksen pois.
Kyllä voi vastata. Turun hovioikeuden lainvoimaisen ratkaisun mukaan myyjänä olleen osakkaan virhevastuu ei rajoitu siihen määrään, jonka hän sai kuolinpesästä jako-osuutenaan.
Lähtökohtaisesti voi. Myyjinä olleiden osakkaiden vastuu on yhteisvastuullista, joten ostaja valitsee, keneltä hän perii saatavansa. Maksanut osakas voi tämän jälkeen periä muilta osakkailta näiden osuudet erikseen.
Ei automaattisesti. Tietämättömyys voi sulkea pois tiedonantovirheen, mutta myyjä vastaa myös salaisesta laatuvirheestä, josta kukaan ei tiennyt kaupantekohetkellä.
Kiinteistön kaupassa lähtökohtaisesti viisi vuotta ja käytetyn asunto-osakkeen kaupassa kaksi vuotta hallinnan luovutuksesta. Vilpillinen tai törkeän huolimaton menettely voi pidentää vastuuaikaa.
Ei voi. Pesän jakaminen ei päätä myyjän virhevastuuta – se voi päinvastoin siirtää vaatimuksen kohdistumaan suoraan osakkaisiin henkilökohtaisesti.
Suomen Laatujuristit on erikoistunut kiinteistö- ja asuntokaupan riitatilanteisiin, ja hoidamme säännöllisesti tapauksia, joissa myyjänä on ollut kuolinpesä ja vaatimus tulee vuosia kaupanteon jälkeen – usein tilanteessa, jossa varat on jo ehditty jakaa.
Käymme kanssasi läpi maksuttomassa tilannearviossa:
Olemme hoitaneet lukuisia asunto- ja kiinteistökauppariitoja, joissa kuolinpesä on ollut myyjänä.
Ota yhteyttä ja pyydä maksutonta alkukartoitusta!
Artikkeli on yleisluontoinen kuvaus oikeustilasta eikä sitä voi käyttää yksittäistapauksen ratkaisemiseen. Jokainen kiinteistö- ja asuntokaupan riita ratkeaa omien tosiseikkojensa perusteella.
