Moni ostaja yllättyy kuullessaan, että kosteus- tai mikrobivaurio ei tarvitse löytyä edes omasta huoneistosta ollakseen merkityksellinen kaupan kannalta – naapurihuoneistosta löytynyt vaurio samassa asunto-osakeyhtiössä voi silti vaikuttaa suoraan ostajan oikeuksiin. Tämä tekee ulkoseinärakenteiden kosteus- ja mikrobivaurioista yhden yleisimmistä asuntokaupan riitojen aiheuttajista. Taustalla on tyypillisesti puutteellinen ulkopuolinen kosteudenhallinta ja salaojitus, tai nykytietämyksen valossa riskialttiiksi todettu rakenneratkaisu, kuten valesokkeli tai sisältäpäin eristetty maanvastainen seinärakenne.
Kun vaurio löytyy kaupanteon jälkeen, ensimmäinen ja kriittisin askel on reklamaatio: ostajan tulee ilmoittaa myyjälle viipymättä havaituista vaurioista ja niiden perusteella esitettävistä vaatimuksista, ja tämä on tehtävä ennen kuin korjaustöihin ryhdytään. Muutoin myyjä voi myöhemmin vedota siihen, ettei ole päässyt tutustumaan vaurioon ennen sen korjaamista.
Vastuun kohdentuminen riippuu siitä, missä vaurio sijaitsee. Jos vaurio on ostajan omassa huoneistossa, on syytä muistaa, että rakenteiden kunnossapitovastuu asunto-osakeyhtiössä kuuluu ensisijaisesti yhtiölle, ei myyjälle – yhtiö vastaa siis lähtökohtaisesti korjaamisesta, ja myyjän maksettavaksi voi jäädä vain se osuus kustannuksista, joka jyvitetään ostajan osakkeille. Jos myyjä on kuitenkin tiennyt viasta tai toiminut kaupassa muuten huolimattomasti, ostajalla voi lisäksi olla oikeus vahingonkorvaukseen muusta virheen aiheuttamasta vahingosta, kuten sijaisasumisen kuluista tai kustannuksista, joita yhtiö ei korvaa.
Entä jos vaurio löytyy jostain toisesta saman yhtiön huoneistosta? Tällöin myyjän vastuu voi perustua salaista taloudellista virhettä koskevaan säännökseen, joka edellyttää, että yhtiössä ilmennyt odottamaton vika kasvattaa ostajan yhtiövastiketta tai velkaosuutta merkittävästi. Ulkoseinän kosteus- ja mikrobivauriot luokitellaan yleensä juuri tällaiseksi odottamattomaksi viaksi – paitsi jos ostajalle ennen kauppaa annetuista asiakirjoista olisi käynyt ilmi, että vaurioita on jo aiemmin epäilty. Merkittävänä pidetään yleensä kustannuksia, jotka ovat 10 prosenttia kauppahinnasta tai ylittävät 10 000 euroa, joskin arviointi tehdään aina tapauskohtaisesti.
Jos virhe – oli se sitten ostajan omassa tai toisessa yhtiön huoneistossa – on olennainen, ostajalla on oikeus purkaa kauppa. Olennaisuutta arvioitaessa punnitaan muun muassa sitä, voiko huoneistoa käyttää kohtuullisessa ajassa turvalliseen asumiseen, kuinka suuriksi korjauskustannukset nousevat ja kuinka luotettavasti niiden määrä on etukäteen ennustettavissa.
