Salaisella virheellä tai ns. piilevällä virheellä tarkoitetaan sellaista kaupan kohteen vikaa tai puutetta, josta sen enempää ostaja kuin myyjäkään eivät ole tienneet ennen kauppaa. Virheen olemassaolo huomataan vasta kaupanteon jälkeen ja se tulee molemmille osapuolille yllätyksenä. Jos kaupan kohde poikkeaa virheen vuoksi merkittävästi siitä, ostaja on voinut odottaa, eli virhe ei ole vähäinen, on ostajalla oikeus vaatia hinnanalennusta tai kaupan purkua.
Jotta kauppa voidaan purkaa salaisen virheen johdosta, on virheen oltava olennainen. Yksi tapa arvioida virheen olennaisuutta, on verrata virheen korjaamisesta aiheutuvia kustannuksia kaupan kohteen kauppahintaan. Jos virheen korjaamisesta aiheutuvat kustannukset ovat noin 30 – 40 prosenttia kaupan kohteen kauppahinnasta, saattaa ostajalla olla oikeus purkaa kauppa.
Virheen korjauskustannusten lisäksi oikeuskäytännössä on otettu huomioon myös muita seikkoja arvioitaessa sitä, onko ostajalla oikeus purkaa kauppa salaisen virheen johdosta. Lähtökohtana voidaan pitää, että jos virhe on sellainen, että kaupan kohdetta ei voida lainkaan käyttää asumiseen ennen virheen korjaamista ja korjaustoimenpiteiden arvioidaan kestävän vähäistä pidemmän ajan, on ostajalla yleensä oikeus purkaa kauppa. Tällainen tilanne voi olla esimerkiksi silloin, kun kaupan kohteessa on laajoja kosteus- ja mikrobivaurioita, joiden korjaaminen kestää todennäköisesti kuukausia.
Edellä mainittujen seikkojen ohella oikeuskäytännössä on painotettu, kaupan purun edellytyksiä arvioitaessa, korjaustoimenpiteiden onnistumisen epävarmuutta sekä sitä, liittyykö korjattavien vaurioiden laajuuteen sekä korjauskustannuksiin epävarmuustekijöitä. Se, että kauppaa ei olisi syntynyt lainkaan, edes alennettuun hintaan, on niin ikään kaupan purun puolesta puhuva seikka.
Jos kauppa puretaan, joutuu myyjä maksamaan kauppahinnalle tuottokorkoa kaupantekopäivästä lukien sekä korvaamaan ostajan kaupan kohteessa suorittamat saneeraus- ja perusparannustyöt. Myyjällä taas on kaupan purun yhteydessä oikeus saada korvausta ostajan saamasta asumishyödystä.
Olemme hoitaneet lukuisia asunto- ja kiinteistökauppariitoja, joissa on ollut arvioitavana,voidaanko kauppa purkaa salaisen virheen johdosta. Ota yhteyttä ja pyydä maksutonta alkukartoitusta!
Tutustu viimeisimpiin toimeksiantoihimme täältä!
